1 Drempels en dilemmas bij het denken in woonlasten 07-02-2013 Dilemma's van betrokken partijen worden duidelijk zodra een energienotaloos woonconcept wordt ontwikkeld door middel van soft selection. Voor de renovatie van 188 woningen in het Schilderskwartier in Apeldoorn is deze selectiemethode gebruikt. E?n consortium viel tijdens het proces af; Van Duurzaam naar Huurzaam. In de context van de huidige situatie van de sector, voeren betrokkenen Peter van 't Wout van corporatie De Goede Woning, en Khing Go en Johan Wessels van het weggevallen consortium, een discussie over het verduurzamen van de bestaande voorraad. Tekst Eefje van de Werf Het renovatieproject in Apeldoorn draait om innovatie op veel verschillende fronten. Hierbij zijn energienotaloos, bewonersparticipatie, co-creatie, vertrouwen, transparantie en 2 prestatiegarantie de kernbegrippen. Het traject wordt ondersteund door Slim&Snel van Energiesprong. Drie consortia, via soft selection gekozen door De Goede Woning, gemeente Apeldoorn en bewoners van het Schilderskwartier, ontwikkelden in co-creatie ieder een renovatieconcept om de wijk weer toekomstbestendig te maken. Tijdens dit traject is het consortium Van Duurzaam naar Huurzaam afgevallen. Technisch is het concept niet minder dan de andere twee, maar het consortium wil een stap verder gaan in samenwerking dan de corporatie aandurft. Gevolg is dat het consortium nu wel een financieel en technisch haalbaar renovatieconcept in handen heeft voor energienotaloze woningen. Dit kan op veel plaatsen in Nederland toegepast worden, maar het vraagt wel om een ondernemende opdrachtgever die zijn nek durft uit te steken. Vernieuwend "We zijn gestart met zo veel mogelijk partijen te betrekken bij het renovatieproject: bewoners, het maatschappelijk middenveld, gemeente, bedrijven", gaat Peter van t Wout, manager wonen en vastgoedbeheer bij De Goede Woning van start. De vraag om energienotaloze woningen kwam dan ook van de bewoners, nadat zij consultatie met marktpartijen hadden gehad. Het is vernieuwend te noemen, die grote invloed van bewoners in het voortraject. "Het verbaast me wel dat het als z? vernieuwend wordt gezien. Ik denk namelijk dat corporaties dit soort grote projecten niet zonder bewoners kunnen doen", vindt Van t Wout. Bij deze aanpak staan de bewoners dus voorop. Bovendien liet De Goede Woning de partijen al communiceren met de buurtbewoners. Volgens Johan Wessels, werkzaam bij bouwmaatschappij Ufkes te Apeldoorn, onderdeel van VolkerWessels, komt de corporatie normaal gesproken met een plan en worden daarna pas de bewoners betrokken. "Wij zijn een traditioneel bouwbedrijf, maar wij schuiven steeds meer de richting op van leverancier van totaalconcepten voor huisvesters. Ons belang zit niet alleen in het bouwen, we kijken breder, dieper en hoger." Onbekendheid Ook Khing Go, manager business development bij Innax is ervan overtuigd dat de sector aan het begin staat van een heel nieuwe aanpak. "De hele bouwsector is in crisis. De Schilderskwartier Apeldoorn Het renovatieproject voor 188 woningen in het Schilderskwartier in Apeldoorn in opdracht van De Goede Woning, is ??n van de vijf Slim&Snel- experimenten. De corporaties en voor ieder drie op softe wijze geselecteerde consortia, worden begeleid om te komen tot een goede vraagarticulatie en maximale inzet van de innovatiekracht uit de markt. Partijen worden hierbij gestimuleerd zo veel mogelijk samen te werken in openheid en transparantie. Dit heeft tot doel innovatieve renovatieconcepten te ontwikkelen die energiezuinig en tegelijkertijd betaalbaar en daardoor herhaalbaar zijn. Bij het traject van De Goede Woning is vanuit verschillende werkgroepen van bewoners en door middel van marktconsultatie met verschillende partijen, de vraag geformuleerd naar een slimme renovatiepartner voor de ontwikkeling voor een energieneutrale renovatie. In het selectieproces zijn er ? in twee rondes ? van de dertig drie overgebleven. De drie consortia hebben ieder onder begeleiding van een procescoach een plan ontwikkeld en gepresenteerd. Gedurende dit proces heeft de corporatie besloten niet door te kunnen gaan met het consortium Van Duurzaam naar Huurzaam. De constructie die door het consortium was geformuleerd had naar haar idee te veel financi?le en juridische versmelting tussen het consortium en De Goede Woning. Dit wilde zij niet. 3 corporatiesector begint ook in crisis te raken, er manifesteren zich signalen van grote onbekendheid met verduurzaming en chaos rondom nieuwe regelgeving", volgens Go. "Niemand weet precies hoe het zit en in welke richting alles zich gaat bewegen. Financieel is het allemaal zeer ongewis. Als je dan wilt verduurzamen, heb je een aantal partijen nodig dat risico durft te nemen. Het energienotaloze woonconcept dat we hebben ontwikkeld voor De Goede Woning, is een exemplarisch voorbeeld van hoe dat zou kunnen. In iedere situatie is dat weer anders, maar het doet niets af aan onze basisprincipes en onze visie op de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad." Volgens Go is de aanpak voor iedereen nieuw. "De hele dynamiek van proces en samenwerking is nog niet goed op elkaar afgestemd." "Het is ook nog allemaal onbekend," beaamt Wessels, "dus je kunt niet verwachten dat het in ??n keer helemaal klopt. Het is zoals beginnen met langlaufen; dan gaat het ene been iets harder, maar het andere weer naar achter. Het is niet dat je op twee skis soepel naar beneden gaat." Dogmatisch Soepel ging het proces in Apeldoorn dan ook niet altijd. "Wat voor ons het meest lastige was, was het met zo weinig mogelijk kaders de vraag stellen. Daarin hebben we ons gewoon vergist", zegt Van t Wout. Het idee achter Slim&Snel is namelijk, dat er niet om iets gevraagd kan worden en kaders kunnen worden gegeven, voor iets waarvan onbekend is of het bestaat. Een aantal stelligheden hadden van tevoren aangegeven kunnen worden, maar pas tijdens het proces kwamen die echt goed naar boven. Ook het consortium vroeg om meer houvast, maar volgens de Slim&Snel-optiek is er op eigen kracht invulling gegeven. Het spel van vraag en aanbod is daarbij echter onvoldoende tot stand gekomen. "Ik krijg, als ik achteraf terugkijk, het gevoel dat we een paar maanden in een ivoren torentje hebben gezeten, iets heel moois hebben gemaakt, en naar buiten zijn gekomen om te zeggen: ,,kijk eens, dit is het! Vervolgens klonk de reactie: ,,het is wel heel mooi maar ik snap eigenlijk niet hoe je tot dat concept bent gekomen", redeneert Go. "Ik denk dat tijdens de tussenpresentatie duidelijk naar voren kwam dat de randvoorwaarden die waren meegegeven, voor te veel interpretaties vatbaar waren", zegt Van t Wout. "Aan onze kant is blijkbaar misgegaan dat wij te weinig ruimte hebben ervaren om nog die randvoorwaarden meer te fine tunen. We zijn iets te dogmatisch met Slim&Snel omgegaan, en hebben in ieder geval op dat moment niet kunnen vertalen naar nadere randvoorwaarden." Volgens Go had het selectieproces op dat moment even stilgezet moeten worden. "Ik kan me voorstellen dat we de opdrachtgever onvoldoende hebben meegenomen in de conceptuele fase. Als deze toen geschrokken was, dan hadden we even pas op de plaats moeten maken." Naar idee van Van Duurzaam naar Huurzaam, bestaat de schil uit volledige isolatie voor de woning, nieuwe installaties, een uitbouw aan de achterzijde, uitbreidingsmogelijkheden op de verdieping en zonnepanelen op het dakvlak. 4 Verwachtingen In het proces blijkt het veelal te gaan over verwachtingen en de afstemming daarvan. "Aan de voorkant kozen we een bepaalde projectstructuur, maar het was onvoldoende helder hoeveel capaciteit die zou vergen", ziet Van t Wout in. Volgens Wessels zou bij deze integrale benadering vanuit de conceptontwikkeling, ook de opdrachtgeverskant integraal ingevuld moeten worden. Vanuit Van Duurzaam naar Huurzaam was het aftasten hoever het moest gaan met de uitwerking van het concept. "Daar hadden we de corporatie misschien meer houvast en meer details moeten geven, en misschien ook meer cijfermatige onderbouwing", zegt Go nu. "De grootste vraag is altijd: wat is nou wens en wat is eis?", stelt Wessels de vraag. Financi?le uitdaging Kenmerken van het ontwikkelde concept van het afgevallen consortium, zijn onder andere een optimale woningschil en een centrale duurzame energievoorziening. "Op zich was de technische invulling en de architectonische vormgeving er omheen niet zo kritisch. Wat wel kritisch was, was dat we met een vast renovatiebudget te maken hadden van 45.000 euro. Dat is erg beperkt als je energienotaloos nastreeft", vertelt Go. "Wat wij gedaan hebben is het investeringstekort, circa 35.000 euro, voor onze rekening nemen, inclusief de exploitatie van de duurzame energievoorziening en het bouwkundig onderhoud. De toekomstige dekking voor de investeringen wordt gegenereerd uit de vermeden energiekosten en kwaliteitsvermeerdering van de woning zelf. Eigenlijk zijn we daarmee een concurrent geworden van het energiebedrijf. De esco was in dit concept overigens niet alleen beperkt tot levering en exploitatie van duurzame energiesystemen; we hebben daar ook de bouwkundige voorzieningen voor het energieneutraal maken ingestopt. Dit hele Van Duurzaam naar Huurzaam Met het concept van het consortium ,,Van Duurzaam naar Huurzaam worden eengezinswoningen zodanig gerenoveerd dat ze weer minimaal 40 jaar optimaal woongenot bieden en betaalbaar blijven. Hierbij wordt rekening gehouden met verbouwen in bewoonde staat. Er komt een nieuwe ruime schil om de bestaande woning. Hierdoor wordt er geen extra ruimtebeslag ingenomen binnen de woning en kunnen de bestaande woningen behouden blijven. Er is standaard een uitbouw opgenomen en er is extra uitbreiding op de verdieping realiseerbaar. De schil wordt prefab gemonteerd, waardoor er weinig overlast is tijdens de uitvoering en een korte doorlooptijd per woning kan worden gerealiseerd. De gebouwgebonden installaties zijn erin opgenomen, maar buiten de oorspronkelijke woning. Ook dit levert ruimtebesparing op, plus onderhoud kan plaatsvinden vanaf de buitenkant. Het concept garandeert dat de totale woonlasten (huur en energiekosten) de komende 40 jaar niet meer zullen stijgen dan de reguliere inflatie. De benodigde investeringen worden afgedekt door de financi?le besparingen die ontstaan door verminderd energieverbruik. Naast de ontwikkeling en uitvoering, financiert het consortium risicodragend mee voor het bouwtechnische deel en duurzame energievoorziening. Het is daarmee mede-eigenaar en verantwoordelijk voor het resultaat voor langere termijn. De zes partijen van de verduurzamingscoalitie zijn Innax, VolkerWessels, Boom-Delft, New Urban Green, Sacon en Companen. 5 energieconcept wordt afgedekt door de totale energielasten die de bewoners nu betalen. Dat is ook ons principe: niet meer dan nu. Als extra krijgen de woningen allemaal een uitbouw." "Als je de woning zonder uitbouw zou maken en later toch wil uitbreiden, dan is de uitbreiding twee keer zo duur", haakt Wessels in op Go. "Je moet oppassen dat je geen tijdelijke maatregelen treft, die over vijf jaar niet meer houdbaar zijn als de echte maatregel getroffen kan worden." "Die uitbouw kost wel geld en moet ergens mee gedekt worden", zegt Go. Door het vergrote woonoppervlak kan de huur verhoogd worden. Deze dekking kan bij harmonisatie op het moment van mutatie, de investeerder toekomen. "In onze beleving is dat een budgetneutrale operatie vanuit de corporatiekant bekeken", volgens manager business development Go. "Je gaat dus niet investeren op eigendom, maar op kasstromen", redeneert Wessels. Huurharmonisatie Door het plan voelde De Goede Woning zich echter beperkt in haar groeistrategie. "Wij hadden namelijk al ingecalculeerd dat we in de toekomst naar de huurtoeslaggrens zouden gaan op de bestaande situatie. Het gaat om eengezinswoningen met drie slaapkamers, dus je zit al vrij snel aan de maximale huurprijs. Als een deel van de huurharmonisatie naar het consortium zou gaan, wordt onze terugverdiencapaciteit te laag", licht Van t Wout het standpunt van de corporatie toe. In feite is er dus geen ruimte meer om extra waarde toe te voegen aan de woning, want dan wordt de huurtoeslaggrens gepasseerd. "Daar wringt dan ook juist de schoen bij verduurzaming en het denken in woonlasten, in plaats van huurlasten. Het hele systeem van huurtoeslagen, aftoppingsgrenzen en kernvoorraad werkt heel erg belemmerend op de verduurzamingsopgave van de bestaande sociale woningbouw", stelt Go. Met het concept worden bewoners onafhankelijk van grillige energieprijsstijgingen, en volgen de woonlasten enkel de inflatie. Dat is het principe van ,,niet meer dan nu voor de komende 40 jaar. 6 De echte bottleneck zat volgens Van t Wout in de financi?le en juridische versmelting. "Dat een deel van de mutatieopbrengst naar de coalitie gaat zou betekenen dat je niet zomaar je woning kunt verkopen als je dat zou willen. Je hebt namelijk verplichtingen naar elkaar. Daarnaast speelde de financi?le vermenging door deelname in een esco. En waar wij vooral tegenaan liepen is hoe het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hiernaar kijken. Hierbij hebben wij als corporatie gezegd dat we niet meer geld willen lenen dan ons gestelde budget en geen juridische vermenging van zaken willen. Plus het zou geen enkele consequenties moeten hebben voor de toekomstige investeringsruimte", vertelt Van t Wout. Als dat heel hard gegarandeerd was geweest, was De Goede Woning nog wel bereid geweest erin mee te gaan, geeft hij aan. "In ieder geval ten tijde van de selectieprocedure; ondertussen zit de wereld weer anders in elkaar." Samenwerken "Wij opereren vanuit de stellige overtuiging dat de investeringsruimte voor corporaties zodanig beperkt wordt de komende jaren, dat het linksom of rechtsom hoe dan ook noodzakelijk zal zijn om te gaan samenwerken met de markt", luidt Gos beredenering. "Het is mijn overtuiging dat je die juridische en financi?le constructies zal moeten aangaan." Daar kan de manager wonen en vastgoedbeheer Van t Wout in komen. "Ik kan het me voorstellen, maar ik denk dat we daar op dit moment nog niet klaar voor zijn. Maar daarom zal dit concept voor een corporatie elders wel van grote waarde kunnen zijn." "Die samenwerking gaat de komende tijd steeds meer gewoon worden", volgens Go. "Alleen moeten we wel een aantal stevige drempels nemen, om samen met corporaties en marktpartijen te laten zien dat we het lef hebben. Dat het k?n, dat we gezamenlijk de vinger leggen op de zere plekken, en dat we die barri?res kunnen wegruimen. Innovatieve vragen en oplossingen vragen om innovatieve opdrachtgevers", besluit hij. Het concept Van Duurzaam naar Huurzaam geeft de wijk een nieuwe, frisse uitstraling. De buurt en het groen worden samen met bewoners ingericht.