renda special energiesprong januari 2012 leren van bewonersbelangen8 Stedenwijk Almere In Stedenwijk Almere was de noodzaak tot renovatie ingege- ven door onveiligheid in de buurt, criminaliteit, overlast, gebrekkige kwaliteit van de openbare ruimte en achterstal- lig onderhoud van de woningen. In samenwerking met gemeen- te, overige corporaties en maatschappelijke instanties in de wijk, is woningcorporatie Ymere tot een geco?rdineerde gezamenlijke aanpak gekomen ten aanzien van de verbetering van buurt, woningen en tegelijk verbetering van de openbare ruimte. "In Almere waren de bewoners echt onwillig ten aanzien van Corporaties in nederland bevinden zich momenteel op een lerende markt, als het gaat om experimenteren met de juiste aanpak om bewoners enthousiast te krijgen voor het energetisch verbeteren van complexen. Hoofdlijnen hierbij zijn dat de corporatie de input van bewoners hard nodig heeft, en dat het verbeteren van de woonkwaliteit als geheel een goede ingang is om bewoners voor een renova- tie te interesseren. daar- naast ontwikkelen corpora- ties steeds meer strategie?n om bewoners individueel te benaderen met keuzepak- ketten of optie-elementen, de zogenoemde serie van ??n. Het zijn strategie?n ontworpen om 70 procent bewonersinstemming anders te benaderen. in de uitvoering blijken zeker schaalvoordelen en effici- ency haalbaar, met name door goede afspraken met aannemers. enkele succes- volle praktijkervaringen zijn al te noemen. leren van bewonersbelangen tekst evelyn van der ploeg-lindenburg renovatie", zegt Paul Tuijp, milieuco?rdinator van Ymere. "De teneur was dat er door de corporatie al te lang niets aan onderhoud was gedaan en dat er nu ineens een huurverho- ging betaald moest worden om het achterstallige onderhoud weg te werken. Daarop is een medewerker van Ymere van deur tot deur gegaan om de mensen te informeren. Dat werkte beter. Mede door een uitstekende aanbesteding en goede prestatie van aannemer Vastbouw, is de renovatie van de woningen een groot succes geworden." Het is gelukt om per woning de overlast te beperken en de ingrepen uit te voeren in tien dagen per woning. Energetisch zijn de woningen van energiela- bel F naar A+ gegaan door iso- latie van kruipruimte en binnen- kant dak, nieuwe kozijnen met hr++ glas, en zonnepanelen op het dak. De maandelijkse woonlasten zijn door de bespa- ringen op de energienota per saldo gedaald, bij een beschei- den huurverhoging. Tuijp: "Twee jaar na oplevering blijkt het gehele renovatieproject zeer geslaagd. Door de inte- grale wijkaanpak is de sociale verloedering sterk afgenomen. Mensen zijn weer trots om in hun wijk te wonen." ymere renda special energiesprong januari 2012leren van bewonersbelangen 9 De uitgangssituatie in de flat Wanningstate in Zwolle was sociaal nagenoeg onhoudbaar door criminaliteit, drugsge- bruik, onveiligheid op de gale- rijen en in liften. Woningcorpo- ratie Openbaar Belang had al ervaring met duurzaam renove- ren bij onder andere de Rem- brandtflat. Met deze ervaring is de corporatie de `moeilijkste' flat de Wanningstate ook gaan renoveren, om zo een dubbel- slag te slaan. Dit is gelukt. Allereerst is een sociaal beleid gevolgd van actieve uitplaatsing van een aantal bewoners. "We hebben een excursie georgani- seerd voor bewoners van de Wanningstate naar de eerder gerenoveerde Rembrandtflat", vertelt Rens Balkenende, mana- ger vastgoed van Openbaar Belang. "Dat was een uitste- kend middel. De bewoners kon- den zich er zo concreet iets bij voorstellen. Ze hebben ervoor gekozen de verbeteringen van de entree en het centrale gedeelte een-op-een over te nemen, in combinatie met onderhoud aan de woningen." In de flat is in bijna een jaar tijd een renovatie van tien miljoen euro gerealiseerd met alle bewoners erin. "Dit was nood- zakelijk," volgens Balkenende, "anders kon het project financi- bewoner; hoe zou je zelf reage- ren als je een jaar lang overlast had van lawaai en troep? In de individuele woningen zijn verschillende duurzame maatre- gelen toegepast. Collectief zijn er zonnecollectoren geplaatst op het dak, gekoppeld aan een vat van 8.000 liter dat gebruikt wordt voor zowel verwarming als warm tapwater. "Bewoners zijn nu heel tevreden. De relatie tussen corporatie en bewoners is open en positief. Dat is belangrijk voor de toekomst", besluit Balkenende. eel niet uitkomen. De mensen vonden de renovatie zwaar, je vraagt wel flink wat van de bewo- ners. Nu geven ze allemaal een dikke voldoende, zowel voor het proces van renovatie als voor het eindresultaat in de woning." Tijdens de renovatie is er continu een medewerker van de corpora- tie in de flat aanwezig geweest om bewonersproblemen te bege- leiden. Balkenende: "Het is belangrijk als corporatie heel dicht bij het renovatieproces te blijven en ter plekke informatie te geven en zaken met elkaar op te lossen. Deze post verdient zich met gemak terug door goodwill en het verloop van het proces. Er zijn geen grote bedragen uitge- keerd, er is samen met bewo- ners altijd naar een praktische en faire oplossing gezocht." Boven- dien had Openbaar Belang duide- lijke spelregels afgesproken met de uitvoerders tijdens de bouw. "De afspraken waren onder andere: geen radio, gedraag je als een gast in de woning, de bewoner heeft altijd gelijk, heb geen grote mond, en als de bewoner de uitvoerder verzoekt even weg te gaan, altijd doen", aldus Balkenende. De grondge- dachte waar op gehamerd werd bij de uitvoerder van corporatie en aannemer was hierbij: ver- plaats je in de situatie van de Zorgvuldige communicatie met bewoners voor, tijdens en na afloop van een renovatieproject is erg belangrijk. De ervaring leert dat dit leidt tot meer draag- vlak voor het project, meer inhoudelijke kwaliteit en een plezierige samenwerking. Om deze communicatie zo soepel mogelijk te laten verlopen, heeft Uitgeverij ?neas het handboek `Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering' gepubliceerd. Dit is een handig hulpmiddel bij het opzetten van weloverwogen en zorgvuldige bewonerscommunicatie bij woningverbetering. Het boek helpt de relevante factoren in kaart te brengen. Aan de hand van het speciaal ontwik- kelde CommunicatieKompas kan eenvoudig een analyse worden gemaakt om erachter te komen welke strategiekeuze de beste is. Daarbij worden praktische tips en voorbeelden gegeven van communicatieactiviteiten die corporaties al in de praktijk hebben toegepast. Bewoners- communicatie bij duurzame woningverbetering draagt bij aan een goede relatie met bewoners, juist ten tijde van een wijk- of woningverbeteringsproces. Bewonerscommunicatie bij duur- zame woningverbetering ? Prak- tisch handboek voor projectlei- ders en hun medespelers, november 2010, Uitgeverij ?neas, 45,-. ISBN 978-94- 6104-004-6. Meer informatie over het boek en gratis handige tools (waaronder het Communi- catieKompas): www.bewoners- communicatie.nu. Duurzame woningverbetering. Daarmee redt u zich als projectleider wel. Bouwen en verbouwen is uw vak. Maar hoe zit het met de communicatie met bewoners? Weet u ook hoe u dat aanpakt? Hoe betrekt u huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies op constructieve wijze bij de renovatieplannen? Hoe enthousiasmeert u uw huurders, zodat ze instemmen met de voorgestelde maatregelen, ook als deze een huurverhoging met zich meebrengen? En, bij duurzame woningverbetering heel belangrijk: hoe zorgt u ervoor dat bewoners de nieuw aangebrachte, moderne voorzieningen op de juiste manier gaan gebruiken, zodat een optimaal wooncomfort samengaat met een minimale energierekening? Deze vragen laten zich niet met standaardoplossingen beantwoorden. Net als de renovatie zelf, vraagt communicatie om maatwerk. Maatwerk dat afhankelijk is van factoren als: - het karakter van de buurt - leeftijd, gezinssamenstelling, opleidingsniveau en leefstijl van de bewoners - omvang en complexiteit van de ingreep - wel of geen huurverhoging? - de vraag of de huidige huurders/bewoners ook de bewoners van de toekomst zijn - de relatie tussen verhuurder en huurders(organisaties) - de reputatie van de verhuurder op het gebied van onderhoud en communicatie - de relatie tussen gemeente en verhuurders/corporaties. Het handboek Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering is een praktische gids voor het systematisch, tijdig en zorgvuldig opzetten van de communicatie met bewoners. Met behulp van het CommunicatieKompas bepaalt u uw basisstrategie. Daarna bepaalt u aan de hand van adviezen, checklists en praktijkvoorbeelden hoe u die basisstrategie uitwerkt in communicatiemiddelen en ?activiteiten. Voorbeelden en tips voor de bewonerscommunicatie zijn per projectfase en per communicatiestrategie geordend. Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering is de communicatie'tool' bij de Toolkit Bestaande Bouw. Het boek kan ook zelfstandig worden gebruikt. ISBN: 978-94-6104-004-6 www.toolkitonline.nl Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering module bij Toolkit Bestaande Bouw Bewonerscommunicatiebijduurzamewoningverbetering Praktisch handboek voor projectleiders en hun medespelers 3157_bewonerscomm_omslag_CS3_C_12mm.indd 1 20-10-2010 13:32:11 Goede bewonerSCommuniCAtie wAnninGStAte Zwolle openbaarbelang renda special energiesprong januari 2012 leren van bewonersbelangen10 Het complex met het grootste aantal woningen in Nederland betreft de L-flat in Zeist. Hoe krijg je de steun voor renovatie van 714 bewoners met 40 ver- schillende nationaliteiten, was de vraag voor woningcorpora- tie De Kombinatie. Binnen een jaar tijd slaagde de corporatie erin voldoende instemming te verkrijgen voor renovatie in bewoonde staat. De twee jaar durende renovatie is nu halver- wege en de bewoners zijn uitermate positief. Aangezien De Kombinatie een kleine organisatie is met maar ??n communicatiemedewerker, is de bewonerscommunicatie vanaf het begin uitgevoerd door extern communicatiebu- reau Beaumont. "Belangrijk was de communicatie te star- ten met een woonwensenon- derzoek", geeft Dani?l Nagel van Beaumont aan. "Op basis daarvan heeft de corporatie kunnen besluiten tot verlenging van de levensduur van de flat. De flat ligt in een mooie groene buurt, mensen vinden de loca- tie fijn en de plattegronden van de woningen zijn nog prima geschikt voor de toekomst. Bestaande klachten en wensen die uit het bewonersonderzoek naar voren kwamen, zijn ge?n- tegreerd in de renovatieplan- nen. Daarnaast is op een aan- tal onderdelen van de renova- tie, zoals de entrees en balkon, De Woonbond heeft de vol- gende tips voor een goede bewonerscommunicatie: Sluit aan bij wat bewo- ners willen (woonwensen gecombineerd met duur- zame maatregelen). Begin in die panden waar de bewoners dat graag willen. Zoek overleg in een vroeg stadium op een aantal keuzepunten. Laat geen huidige klach- ten liggen. De woonlastenwaarborg van Aedes/Woonbond is een goed middel om in te zetten. Voor een goede communi- catie heeft De Kombinatie deze tips: Ken uw bewoner. Sta in direct contact met de bewoners zodat je weet wat er speelt. Los bestaande klachten in ieder geval op tijdens de renovatie. Reageer adequaat op sig- nalen. Huur expertise in. Communiceer zo dicht mogelijk bij de mensen. Communiceer positief; benadruk de voordelen. inspraak en participatie georga- niseerd. Dit heeft de betrokken- heid onder bewoners aanzienlijk vergroot. Zodoende werd het echt `hun' renovatie." In een vroeg stadium heeft de bewonercommissie de Woon- bond benaderd voor een second opinion over de op handen zijnde renovatie. De Woonbond oordeelde zeer positief over de aard van de ingrepen, de samen- werking en communicatie met bewoners, en in een later sta- dium over de begeleiding van de bewoners tijdens het uitvoe- ringsproces. De woonlasten- waarborg van Aedes/Woonbond is toegepast om bewoners zekerheid te geven ten aanzien van toekomstige woonlasten. Dit blijkt een krachtig middel om in te zetten bij renovaties want het geeft de mensen financi?le zekerheid. Met behulp van indivi- duele bemetering is er inzage in het eigen gebruik. "De renovatiemaatregelen zijn met een vooruitziende blik genomen", zegt Barbara Klomp van de Woonbond. "De meest logische praktische ingrepen van nu zijn toegepast en de samenwerking met de bewo- ners is uitstekend te noemen. In een volgend stadium is het com- plex vrij eenvoudig op te scha- len naar energieneutraal door een systeem van duurzaam opwekken aan de collectieve installatie te koppelen." Het Hogeland in Enschede is een naoorlogse volksbuurt van 100 woningen uit de jaren 60 tot 65. Woningcorporatie De Woonplaats koos voor de serie van ??n-benadering en bood haar huurders de keuze uit drie pakketten van maatregelen. Om mensen te informeren richtte de corporatie voor haar bewoners een `energiewoning' in. Een team van drie deskundi- gen, bestaande uit een ener- gieadviseur, een technisch adviseur en een woonconsu- lent, zat klaar om alle vragen te beantwoorden. Een dvd toonde een verslag van het bouwpro- ces en de bewoners mochten overal aankomen en alles uit- proberen. "Een proefwoning inrichten werkt zeer goed", stelt Arno Oldenmenger, team- leider onderhoud van De Woonplaats. "De eerste indruk is bepalend. Je verhaal moet in ??n keer goed en duidelijk zijn. Wie zijn energierekening had meegenomen, kon een per- soonlijk bespaarplan maken. Voor sommigen was label A perfect, voor anderen label C." De huurverhoging na de reno- vatie ? die nog in volle gang is ? bedraagt na oplevering tus- sen de 25 en 100 euro per maand. Bewoners hoeven hun huis niet uit want de overlast kan worden beperkt van een paar dagen tot een week. In 68 woningen is de corporatie aan de slag gegaan. Daarbij aange- tekend dat een aantal bewo- ners op het punt stond te ver- huizen en om die reden geen gedoe wilde. "Als we de reno- vatie integraal hadden aange- pakt, hadden we de vereiste l-flAt ZeiSt Het HoGelAnd enSCHede dekombinatie renda special energiesprong januari 2012leren van bewonersbelangen 11 70 procent misschien niet gehaald. Voor grondgebonden woningen is de serie van ??n een optimale aanpak. Voor gestapelde bouw zou deze aanpak moeilijker te realiseren zijn", aldus Oldenmenger. Voordelen van serie van ??n: Investeringskosten zijn in de huur te verrekenen Geen 70-procenteis Geen kostbare bewoners- informatietrajecten Verhuurbevorderend (hogere kwaliteit) Stimulerend voor de omge- ving Kennis opdoen van het complex Kennisvergaring door proefwoning Altijd succes, ongeacht het aantal deelnemende bewo- ners Nadelen van serie van ??n: Uitvoering is minder kos- teneffici?nt Versnippering van energe- tisch bezit Databeheer Woningcorporatie Wetland Wonen in de kop van Overijs- sel streeft ernaar dat 90 pro- cent van haar woningbezit ? 3200 woningen, voor een groot deel bestaand uit grond- gebonden woningen ? in 2020 voorzien is van schilisolatie. Franziska Selmeier, projectma- nager Duurzaamheid en Strate- gisch Voorraadbeheer bij Wet- land Wonen, vertelt hoe de corporatie dit aanpakt. "Nadat we onze doelstellingen bepaald hadden, rees de vraag op welke manier we dat kon- den bereiken. Uit eerdere erva- ringen wisten we wat wel en niet werkt." De corporatie heeft een aantal uitgangspun- ten op een rijtje gezet: De aanpak moet eenvoudig en duidelijk zijn. Er worden geen losse isola- tiemaatregelen toegepast, de hele schil moet in ??n keer aangepakt worden. Isolatiemaatregelen zijn niet gratis, maar de woonlasten voor bewoners gaan omlaag. De bewonerscommunicatie moet makkelijker; geen lange technische verhalen of uitgebreide berekeningen. "Hierbij hebben we een een- voudig marketingsysteem ont- wikkeld, waarvan mensen in een oogopslag het voordeel kunnen zien: Warm voor Wei- nig. In alle processen gelden dezelfde voorwaarden. Dit maakt het zowel voor de huur- der als ook voor medewerkers overzichtelijk", volgens Sel- meier. Bij onderhoudsprojecten biedt de corporatie dit concept actief aan. Selmeier: "Daar waar wij de komende jaren geen onder- houd gepland hebben, kunnen bewoners de corporatie bena- deren. We zien nu al dat in stra- ten waar een bewoner begint met isoleren, het zich als een olievlek verspreidt. De buren verzoeken ook om isolatie, en vervolgens de straten daarach- ter. Dit sluit goed aan bij de `Do as your neighbours do'-theorie van Linda Steg van de Rijksuni- versiteit Groningen." kop vAn overijSSel ren?fokkink wetlandwonen