nr 3 2011project 000 25 best naastenbest project tekst wilbert leistra foto's woonbedrijf www.renda.nl Durven te leren. Dat credo hoort bij de nieuwe aanpak van Woonbedrijf uit Eindho- ven, die bestaat uit een andere manier van aanbeste- den. Kandidaten moeten zich niet alleen profileren op prijsniveau, maar ook duide- lijk maken hoe ze het door de woningcorporatie opge- stelde sociaal bestek en de aantekening van kwaliteits- borging invullen. De renova- tie van de Bestse wijk Naas- tenbest, die van april 2011 tot eind 2012 loopt, vormt de pilot voor deze andere werk- wijze. "En dat er wel eens wat fout gaat, dat hoort bij het leerproces. We moeten er allemaal nog een beetje aan wennen", relativeert Peter van Herk, die project- leider is van de renovatie. nr 3 2011 project 00026 "Hoi Manolito, alles goed?" Peter van Herk wijst naar de assistent- uitvoerder die voorbij fietst. "Hij is als het ware de verpersoonlijking van onze nieuwe aanpak, van het sociaal bestek", legt Van Herk uit. "Alle bewoners kennen hem, hij heeft voor iedereen een vriendelijk woordje over en mensen weten dat hij op alle vragen een antwoord probeert te vinden. Hij let er ook op dat zijn collega's de muziek niet te hard op hebben staan, dat ze in de huizen niet roken, en dat aan het eind van de werkdag netjes is opgeruimd. Kortom, hij zorgt dat de bewoners zo min mogelijk overlast hebben van de werkzaamheden." KWalitEitsBorgiNg Ook de aantekening van kwaliteitsborging is nieuw binnen de manier van samenwerken met Woonbedrijf. Van Herk legt de nieuwe werkwijze uit: "Met de nieuwe manier van werken controleert de aannemer zelf zijn werk aan de hand van vooraf met elkaar afgesproken normen. Uitgangspunt vormt de UAV, waarin we mogen vertrouwen op het afle- veren van deugdelijk werk, binnen de afgesproken planning en tijd. Woonbedrijf houdt vervolgens steekproeven, zowel over de techniek als klanttevredenheid. De projectleider is nu al tevreden over de aanpak. "In de praktijk werkt dit prima", zegt hij. "Door het vooraf goed met elkaar te bespreken en slimmigheden te bedenken, is de concen- tratie op de uitvoering van het werk vanaf de start optimaal. Zowel bij de hoofdaannemer als bij de onderaannemers." PHiliPsWoNiNgEN Woonbedrijf renoveert 408 woningen in de wijk Naastenbest in Best. "In de volksmond heten deze nog steeds de philipswoningen. De grotere van de 5 typen werden vroeger bewoond door de ingenieurs, die vaak kleine gezinnen hadden, en de kleinere typen door de arbei- ders die er met hun grote gezinnen woonden. Naar alle tevredenheid, want het verloop is vrij klein in deze buurt. De buurt heeft een heldere structuur met redelijk brede straten. Het is een typische wijk uit de jaren 60," vertelt Van Herk. De huizen leverden de laatste jaren steeds meer problemen op, aldus de projectleider van Woonbedrijf. Scheurvorming in de gevels en door- buiging van de betonlateien zorgden voor lekkage. Om de opgave te kunnen defini?ren, werd een opname gemaakt van ongeveer 10 procent van de woningen. Dit leverde echter geen uitsluitsel over de hoeveel- heid werk die te verrichten was. Van Herk: "Na deze opname ? waar ik ook bij betrokken ben geweest ? bleven nog zo veel vragen over, dat we het bureau TechnoConsult hebben ingeschakeld om alle woningen te controleren. Dit heeft wel een paar centen gekost, maar geloof me, die hebben we uiteindelijk in veelvoud terugverdiend. We hebben name- lijk niet te maken gehad met stelposten; alle kosten waren helder." aaNBEstEDiNg Op basis van de bevindingen van TechnoConsult heeft Woonbedrijf een aannemer opdracht gegeven twee proefwoningen te renoveren. Dit heeft tot het definitieve bestek geleid waar een aanbesteding voor is uitgeschreven. "Hierbij hebben we voor 60 procent op de prijs gelet, 20 procent op de invulling van het sociaal bestek, en 20 procent op hoe de paragraaf kwaliteitsborging is ingevuld", legt Van Herk de nieuwe selec- tiecriteria uit. Binnen Woonbedrijf hebben vertegenwoordigers van de verschillende betrokken afdelingen ? inkoop, projectleiding en invulling sociaal bestek ? de ingediende voorstellen van de aannemers beoordeeld, zonder dat de bijbehorende prijzen bekend waren. De keuze viel uiteindelijk op J.A. van Gisbergen uit Hooge Mierde. "En je zult het niet geloven, maar het verschil tussen de twee laatst overgebleven partijen was slechts enkele duizendsten van een punt. Een volstrekt unieke situatie voor ons", aldus de projectleider. frissE aaNBliK De rechterkant van de straat oogt als een rij nieuwbouwwoningen, de linkerkant heeft een ietwat grauwe uitstraling. "Dat is het verschil tussen gerenoveerd en nog te renoveren", volgens de projectleider. "De aanpak van de gevels zorgt voor een frisse aanblik. We hebben allereerst de gevels laten reinigen. Vervolgens hebben we het voegwerk vernieuwd en er een coating op laten spuiten die lekkages tegengaat en bovendien vuilafstotend is. Een nieuwe voordeur is geplaatst en waar nodig nieuwe kozijnen. En zie het resultaat: als nieuw", zegt hij niet zonder trots. Ook het interieur van de woningen ondergaat een metamorfose. De bewoners krijgen veel keuzeopties voorgeschoteld. "Denk aan de hoeveelheid keukenkastjes, de verschillende frontjes en grepen, een scan deze code met je smartphone om de documen- taire te bekijken. www.renda.nl Scheurvorming in de gevels en door- buiging van de beton- lateien zorgden voor lekkage. nr 3 2011project 000 27 scala aan aanrechtbladen en de lengte ervan, een gaskookplaat of een elektrische, een mengkraan en ga zo maar door", somt Van Herk op. "Dan hebben we het alleen nog maar over de keuken. Voor de badka- mer bestaat net zo'n optielijst, tot en met de keuze voor een extra toilet op de badkamer. Veel opties worden huurneutraal aangeboden, andere tegen een huurverhoging." PrijsKaartjE Een rondleiding door de modelwoning geeft een goed beeld van de opties en het bijbehorende prijskaartje. Zo levert een luxe afzuigkap een huurverhoging van ??n euro op, en kan een extra keukenkastje voor 50 eurocent meer huur per maand worden gekozen. Woonbedrijf heeft volgens Van Herk wel een maximum gesteld aan de huurverhogende opties. "Onze districtmanager heeft vastgesteld dat bewoners voor in totaal maximaal 15 euro huurverhoging aan opties mogen kiezen. Op die manier wil de corporatie er zeker van zijn dat er genoeg woningen met een lage huur overblijven", legt hij uit. Hij benadrukt dat er genoeg maatregelen zijn genomen zonder huurver- hoging, met als blikvanger de trap naar de verdieping. "De stalen spil- trappen waren de meeste bewoners een doorn in het oog, buiten het feit dat ze als erg onveilig werden ervaren. Daarom vervangen we de trappen door een hardhouten variant." De woningen worden gemoderniseerd naar huidige standaarden, bijvoorbeeld op het gebied van elektra. "Alle woningen krijgen een nieuwe groepenkast met aardlekschakelaar en we vervangen ook het oude, ronde bakelieten schakelwerk. Bij 70 procent van de woningen wordt de cv-ketel vervangen en bij de woningen die nog asbesthou- dende ventilatiekanalen hebben, wordt een compleet nieuwe MV-instal- latie aangebracht", aldus Van Herk. ZooitjE "Je krijgt wel een lijst van de bouwwerkzaamheden. De bouwvakker ziet de volgorde daarin, maar ik ben geen bouwvakker, ik lees die volgorde niet", zegt bewoner Henk Gipmans in de film `Een zoektocht naar samen- werking in de keten' (te zien op renda.nl). "Dus je komt tot de conclusie dat als ze buiten bezig zijn, je hele zolder vol met fijn mechanisch gereed- schap onder het stof zit, want de dakdekkers waren bezig. Ik kom niet op het idee dat het een zooitje kan worden." Dit illustreert volgens Van Herk hoe belangrijk communicatie is bij een grootschalige renovatie-ingreep. Daarom is de communicatie naar de bewoners ook opgenomen in het sociaal bestek. De belangrijkste functie van het sociaal bestek is om de overlast voor de bewoners zo veel mogelijk te beperken, stelt hij. "Een dergelijke ingreep, zoals hier in Naastenbest, duurt in totaal drie maanden per woning. Eerst wordt het buitenwerk aangepakt en voor verbeteringen in de woning staat maximaal twintig werkdagen. In bewoonde toestand, welteverstaan. Daarom is het van groot belang om ervoor te zorgen dat de bewoner zo min mogelijk overlast ondervindt van de werkzaamheden. Dit geldt voor zowel de aard van de werkzaamheden als voor de commu- nicatie over de werkzaamhede. We hebben bijvoorbeeld de dakisolatie aangebracht op het bestaande dakbeschot, waardoor we hiervoor niet bij de mensen binnen aan het werk moesten." lEErProcEs De nieuwe manier van samenwerken noemt Van Herk een leerproces. Hij benadrukt dat er binnen dat proces fouten gemaakt kunnen worden. "Zowel door ons als door de aannemer. Maar dat is helemaal niet erg, beide partijen moeten wennen aan het nieuwe samenwerken. Voor- waarde is wel dat alle betrokken partijen transparant zijn in hun informa- tie. Niet om elkaar te kunnen afschieten ? iets afkeuren is heel gemak- kelijk ?, het gaat er juist om hoe iets beter kan." Een van de verbeterpunten betreft de communicatie met de bewoners en wie daar verantwoordelijk voor is. Bewoner Richard Nierath beklaagt zich in `Een zoektocht naar samenwerking in de keten' over het feit dat hij afdekfolie in zijn brievenbus vindt, maar zonder begeleidend schrijven wat hij ermee moet. "Ik kwam thuis van mijn werk en zag dat de hele gang onder het zand en water lag. Was het folie schijnbaar bedoeld om de voordeur af te dekken. Dat wordt niet gecommuniceerd." Dit wordt volgens Van Herk direct met de aannemer ge?valueerd, waarbij duidelij- ker ieders verantwoordelijkheden in de informatievoorziening naar de bewoners toe worden vastgelegd. De projectleider noemt de evaluaties ook als voorbeeld van een verbeterpunt: "Oorspronkelijk werkten we met allerlei checklists die allemaal netjes ingevuld en afge- vinkt moesten worden. Dat leverde een hoop papiergedoe op. Gedu- rende het proces kwamen we erachter dat het veel beter werkt om samen met de aannemer naar een woning te gaan en te constateren wat goed is gegaan en wat voor verbetering vatbaar is. Dat is helemaal niet erg, maar je moet wel durven te leren." tV-crEW De bewoners van de wijk Naastenbest keken hun ogen uit. In de buurt liep een heuse tv-crew met camera en richtmicrofoon. "Dat vond men een echte happening", vertelt Van Herk. "Het is natuur- lijk spannend voor bewoners om voor de camera te komen. Het had ook een gunstig effect waar we vooraf geen rekening mee hadden gehouden. De bewoners kregen het gevoel dat hun klachten seri- eus werden genomen, en wij wisten wat er onder hen leefde, waar we op konden anticiperen. Het heeft dus al met al niet alleen een mooie documen- taire opgeleverd, maar ook tevreden bewoners." Het verschil tussen een `opgefriste' en een nog te renoveren gevel is enorm.