Door constant veranderende omstandigheden is de toekomst van zorggebouwen moeilijk voorspelbaar geworden. Wetgeving en economie zijn weinig betrouwbaar en de aanpasbaarheid van zorgvastgoed blijkt in bouwkundig opzicht onvoldoende om hier iedere keer op te kunnen reageren. Transformatie wordt snel een hoofdpijndossier met schijnbaar onoverkoombare dilemma’s. Er zijn echter goed meetbare componenten die kunnen helpen slimme en betrouwbare strategieën te ontwikkelen.
nieuwe perspectieven voor zorgvastgoed nr 4 2014 9
nieuwe perspectieven
voor zorgvastgoed
woon inflexibel omdat elke vorm van overmaat ontbreekt. En dat heb je
wel nodig, wil je een volgende generatie met behoefte aan meer ruimte
de kans geven om gebouwen te hergebruiken. Het valt op dat dit
probleem groter wordt naarmate een zorggebouw nieuwer is. Of
andersom gezegd: hoe ouder een zorggebouw, hoe groter het adaptief
vermogen. Een willekeurig zorggebouw uit 1960 is veel eenvoudiger
aan te passen dan een uit 1990. In de publicatie `Lay-out #10' van het
Stimuleringsfonds voor Architectuur (2010), heeft biq stadsontwerp bv
een ontwerponderzoek uitgevoerd naar bestaand woon- en zorgvast-
goed met veel relevante achtergrondinformatie.
ZORGVASTGOED BLIJFT ZORGVASTGOED
Globaal gesproken zijn er twee strategie?n denkbaar voor de transfor-
matieopgave van zorgvastgoed. Daarmee kan nieuw leven worden
geblazen in zorgvastgoed. De eerste, meest logische (en ook zinvolle)
strategie is het doorexploiteren van zorgvastgoed in de oorspronkelijke
functie. Om te beoordelen waarvoor een zorggebouw is geschikt, kan
het beste eerst naar de bouwkundige kansen worden gekeken. Een
analyse van de gebouwstructuur is noodzakelijk als vertrekpunt voor
een realistische strategie. Een gebouw met kamers van bijvoorbeeld
25 m? kan relatief eenvoudig worden getransformeerd naar zelfstandige
Door constant veranderende
omstandigheden is de
toekomst van zorggebouwen
moeilijk voorspelbaar gewor-
den. Wetgeving en econo-
mie zijn weinig betrouwbaar
en de aanpasbaarheid van
zorgvastgoed blijkt in bouw-
kundig opzicht onvoldoende
om hier iedere keer op te
kunnen reageren. Transfor-
matie wordt snel een hoofd-
pijndossier met schijnbaar
onoverkoombare dilemma's.
Er zijn echter goed meetbare
componenten die kunnen
helpen slimme en betrouw-
bare strategie?n te ontwik-
kelen.
tekst reimar von meding,
kaw architecten
foto's kaw architecten
In de eerste plaats is er de woonbehoefte van mensen. Hierover is veel
bekend, net als over de manier waarop deze verandert. Ten tweede is
er de context waarin een gebouw staat. Hieraan valt veel waardevolle
informatie af te lezen. De transformatieopgave zou in plaats van bouw-
kundig en financieel veel meer sociaal en stedenbouwkundig moeten
worden aangevlogen, voor grotere kansen en stabielere toekomststra-
tegie?n.
LOGISTIEKE PUZZEL
Zorgvastgoed is altijd al betrekkelijk specifiek vastgoed geweest. In
tegenstelling tot bijvoorbeeld regulier wonen, maken uiteenlopende
groepen tegelijkertijd gebruik van de gebouwen: voor personeel moet
het een prettige werkplek zijn, bezoekers moeten het gevoel van
privacy kunnen hebben als ze verwanten bezoeken, en voor bewoners
ten slotte is het verpleeghuis het laatste thuis. Over het algemeen zijn
deze bewoners kwetsbaar en minder zelfredzaam. Als je aan al deze
behoeften tegemoet wilt komen, wordt een zorggebouw als vanzelf
meer een logistieke puzzel dan een prettig gebouw. Hier komt nog bij
dat zorgarchitectuur voor lage budgeten wordt gerealiseerd (afgezien
van enkele prachtige gestichten van gulle gevers). Dat samen maakt
niet alleen dat zorgvastgoed niet bepaald mooi is; het is ook buitenge-
nieuwe perspectieven voor zorgvastgoed10 nr 4 2014
eenheden van ongeveer 50 m?. Wil je in diezelfde structuur per se
eenheden van 40 m? realiseren, ben je erg duur en ineffici?nt uit. De
bouwkundige maatregelen worden dan namelijk complex. Maar als
wordt gestopt bij de bouwkundige analyse en leeswijze, kom je niet
heel ver.
Veel interessanter is het om een zorggebouw in zijn context te beoor-
delen. Over het algemeen komen de bewoners van een zorggebouw uit
de directe omgeving. Die gebouwde omgeving vertelt iets over de
manier van wonen van de toekomstige klanten. En een zorggebouw is
idealiter onderdeel van de buurt. Een mooi voorbeeld voor deze aanpak
van een zorggebouw is de transformatie van De Provenier in Rotterdam
(kader De Provenier Rotterdam).
ZORGVASTGOED KRIJGT EEN ANDERE FUNCTIE
Een tweede strategie is zorgvastgoed nieuw leven inblazen door het
veranderen van de functie. Hierbij ligt wonen over het algemeen voor
de hand, allereerst omdat de meeste zorggebouwen stedenbouwkundig
geschikt liggen voor een woonfunctie. Ten tweede zijn ze vaak in bezit
van organisaties (zorginstelling of corporatie) die met wonen te maken
hebben. Hiervoor geldt echter hetzelfde als voor de eerste strategie:
wijk je af van de bouwkundige structuur dan wordt het duur. Het gevolg
is dat een dergelijk plan vaak niet is te realiseren. Want als je duurder
bouwt, moet je ook duurder exploiteren. Dan ontstaat een machtspro-
bleem, aangezien je gebouw ook de sfeer en uitstraling van luxe moet
hebben als je luxere woningen wilt aanbieden. Het ontbreken hiervan is
zoals geschetst het basisprobleem van zorgarchitectuur.
Eigenlijk rest er dan maar ??n interessant alternatief. Dat is het verhu-
ren voor een woonprogramma, dat gebruik kan maken van de klein-
schaligheid van de bestaande kamers en woningen. Zo zijn zorggebou-
wen bijvoorbeeld in extreme mate geschikt voor studentenwoningen
vanwege de zelfstandige kamers van 25 tot 45 m?, gemeenschappelijke
ruimten en een algemeen programma in de plint.
Zo ver de theorie, nu de praktijk. Deze oplossing is natuurlijk net zo
specifiek als het zorgvastgoed zelf. Niet elke gemeente heeft een
universiteit en de positie van het zorggebouw in de stad past vaak niet
bij de verwachting van studenten. Ook voor deze opgave geldt dat
moet worden gekeken naar demografische veranderingen en woonbe-
hoefte. Ook dient een stedenbouwkundige analyse worden uitgevoerd.
Deze zaken zijn belangrijker dan bouwkundige en financi?le motieven. In
Middelburg kwamen deze punten samen bij de transformatie van het
Roggeveenhuis in Middelburg (kader Roggeveenhuis Middelburg).
OPVANGHUIS VEILIGE VESTE
Meisjes die slachtoffer zijn van mishandeling, prostitutie en mensen-
handel vinden onderdak in opvanghuis Veilige Veste in Leeuwarden.
Voorheen werden zij anoniem weggestopt. Opvangorganisatie Fier
Frysl?n en corporatie WoonFriesland hebben de handen ineengesla-
gen om twee bijzondere projecten ineen te realiseren: 1) het bieden
van onderdak voor empowerment van een zeer kwetsbare doel-
groep en 2) de eerste transformatie van een kantoorgebouw naar
een zorggebouw volgens de PassiefHuis-methode. Het leverde het
opvanghuis de Hedy d'Ancona prijs 2014 voor excellente zorgarchi-
tectuur op.
KAW architecten leerde tijdens dit transformatieproject dat de struc-
tuur van een kantoorgebouw met enige overmaat een ideale basis is
voor een zorgprogramma. De investering in structurele verduurza-
ming van zorggebouwen snijdt aan twee kanten. Namelijk het busi-
ness model wordt veel stabieler door lage en vaste lasten omdat de
energielasten in eigen hand blijven. En omdat zich de oplossingen
hiervoor in de eerste plaats in de gevel afspelen, kun je inhalen wat
eerdere generaties hebben verzuimd, namelijk er een mooi gebouw
van maken.
ZORGCOMPLEX BERCHHIEM
Bij de transformatie van zorgcomplex Berchhiem in
Burgum (Fr) heeft KAW architecten een nieuw
gebouwdeel ontworpen. Dit grijpt in zijn opzet en
structuur terug naar de rigiditeit van een verzor-
gingsflat uit de jaren zestig. De flexibiliteit die dit
oplevert, is nog verder doorgevoerd door ook in de
bouwkundige techniek te werken met maximale
aanpasbaarheid. Doelstelling was, naast een flexibel
gebouw te maken, ook een gebouw te realiseren
waarvan mensen zeggen `daar wil ik graag oud
worden'. Om daar zo dicht mogelijk bij te komen,
heeft de architect zich bewust veel meer aan de
woonwens van een jonge generatie geori?nteerd.
Het gevolg is een chic, jong en modern gebouw
zoals je het in de zorg zelden ziet. De nieuwbouw
Berchhiem zou je kunnen zien als de strakke droom
van een architect. Maar dat is het niet; het idee is
direct, verfrissend en bijzonder omarmd door de
huidige en nieuwe generatie bewoners.
nieuwe perspectieven voor zorgvastgoed nr 4 2014 11
EEN BREDE KIJK
In het recente verleden zijn mooie resultaten behaald om zorg van een
institutionele naar een persoonlijkere situatie te brengen. Actuele wet-
en regelgeving dreigt niet alleen schaalvergroting en institutionalisering
tot gevolg te hebben, maar ook dat er niets anders opzit dan thuis blij-
ven wonen. De transformatieopgave van bestaand vastgoed biedt een
brede en veelzijdige kijk op de manier waarop kan worden gewoond en
zorg geleverd. Het is te hopen dat de serieuze omgang hiermee gaat
leiden tot een gedifferentieerd en rijk aanbod voor toekomstige genera-
ties. Zodat deze mensen oud kunnen worden zoals zij dat zelf graag
willen.
DE PROVENIER ROTTERDAM
Een typisch voorbeeld van een verzorgingstehuis van 30 ? 40
jaar oud is De Provenier in Rotterdam van zorginstelling
Middin. Het gebouw is effectief opgezet met veel kleine,
onzelfstandige kamers. Vanwege de gebouwstructuur en de
sfeer zouden weinig mensen bewust kiezen om er te wonen.
De vraag van Middin was welke strategie?n mogelijk zijn om
de locatie toekomstbestendig te maken. Om te bepalen
welke bouwkundige kansen er zijn, is vervolgens gekeken
naar het gebouw. Hierbij bleek vrij snel dat ??n vleugel van
het gebouw prima geschikt te maken was voor zelfstandige
woningen; de overige gebouwdelen zouden alleen met zeer
ingrijpende maatregelen kunnen worden getransformeerd.
KAW architecten adviseerde daarom ervoor te zorgen dat
het gebouw in zijn huidige vorm wordt gebruikt, of dat er een
strategie wordt bedacht hoe het pand in een aantal stappen
structureel kan worden aangepast.
Voor de onderbouwing van deze stappen zijn de steden-
bouwkundige en sociale context onderzocht. Daaruit kwam
naar voren dat mensen in de wijk een echt stedelijk leven
leiden, met een zeer individuele levensstijl en een hoge mate
van scheiding tussen openbaar en priv?. Het verpleeghuis
daarentegen was ??n groot, collectief gebouw met kleine
kamers, een gezamenlijke eetzaal en een gemeenschappe-
lijke tuin aan de openbare weg. Met andere woorden: de
mensen in de wijk konden hun hele leven zo wonen als ze dat
zelf graag wilden, maar op het moment dat ze afhankelijk
werden van zorg, moesten ze ineens alles opgeven. Ze
moesten daarna zo'n beetje het tegenovergestelde leven
leiden van wat ze waren gewend. De opgave was dan ook
snel duidelijk: voor een goede, ruimtelijke en sociale inbed-
ding en een duurzame toekomststrategie moest het pand
structureel worden aangepast.
ROGGEVEENHUIS MIDDELBURG
De serviceflat Roggeveenhuis is door corporatie Woongoed Middel-
burg gekocht en getransformeerd tot studentenflat. Dit was mogelijk
door het succes van de Roosevelt Academy; dankzij de school was
er een grote behoefte aan studentenwoningen. Daarnaast werd de
omgeving van het Roggeveenhuis stedenbouwkundig aangepast,
waardoor de flat op een strategisch interessante positie is komen te
staan.
De kamers van de flat zijn volledig behouden, zonder aanpassing van
de bouwkundige structuur. Natte cellen en keukens zijn vernieuwd.
Op de plek van het trappenhuis zijn door eenvoudige doorbraken
mooie gemeenschappelijke ruimten ontstaan. De grootste verande-
ring vond plaats rondom de entree, die van ??n naar tachtig adres-
sen ging en zo immens veel brievenbussen nodig had. De transfor-
matie is in bewoonde staat uitgevoerd, waarbij eerst de ene helft is
verbouwd terwijl de voormalige bewoners nog in de andere helft
woonden. Daarna is de bouw gewisseld en is de andere helft uitge-
voerd met al de eerste lichting studenten als nieuwe bewoners.
Reacties