De koopsector vormt met zo’n 60% het grootste deel van de woningvoorraad. In deze sector domineert de eengezinswoning. Dit betekent voor de voorraad dat minstens de helft bestaat uit eengezinswoningen van eigenaar-bewoners (fig. 1). Het zal duidelijk zijn dat – als we het over kwaliteitsaanpassing van de woningvoorraad hebben en bewonerskeuzen leidend willen laten zijn – dit deel van de voorraad een dominante rol zal spelen in de nieuwe benadering die wordt gezocht.
programma20 nr 2 2014
ruimte voor
de eigenaar-bewoner
programma nr 2 2014 21
programma
De koopsector vormt met zo'n 60% het grootste deel van de
woningvoorraad. In deze sector domineert de eengezinswo-
ning. Dit betekent voor de voorraad dat minstens de helft
bestaat uit eengezinswoningen van eigenaar-bewoners (fig. 1).
Het zal duidelijk zijn dat ? als we het over kwaliteitsaanpas-
sing van de woningvoorraad hebben en bewonerskeuzen
leidend willen laten zijn ? dit deel van de voorraad een domi-
nante rol zal spelen in de nieuwe benadering die wordt
gezocht.
tekst en beeld martin liebregts
Deze nieuwe benadering voor kwaliteitsaanpassing van de woningvoor-
raad richt zich op individuele keuzen, duurzaamheid, tijdsperspectief
voor de bewoner, meer comfort en een verbeterde kosten-kwaliteitver-
houding. Al deze woorden op een rij vormen de achtergrond van de
discussie die de afgelopen jaren bepalend is geweest. Soms wordt het
samengevat in de zin: de gebruiker of bewoner centraal.
Tot nu toe richt de aandacht zich vooral op renovatie van de sociale
huursector, vaak met speciale aandacht voor eengezinswoningen. Dit is
nu eenmaal de renovatie die het eenvoudigst is uit te voeren. Het aantal
eengezinswoningen dat valt in de sociale huursector verhoudt zich tot
de koopsector als 1:4. Renovatie van de koopsector, die zich verbor-
gen en onzichtbaar beweegt, zal de markt meer gaan domineren. Op dit
moment gebeurt dit vooral achter de schermen en niet opvallend,
omdat het als de serie van ??n wordt uitgevoerd.
Figuur 1. Circa 60% van de voorraad is in bezit van eigenaar-bewoners;
31% is sociale huur en 9% is particuliere huur. De koopsector is verdeeld
over eengezinswoningen (85%) en meergezinswoningen (15%).
Verzameling doorzon-
woningen in Woensel,
Eindhoven.
programma22 nr 2 2014
FINANCI?LE RUIMTE
De financi?le ruimte voor woningaanpassing wordt onder andere
bepaald door de eigen financi?le positie van de bewoner, de huidige
waarde van de woning en de toekomstige waarde(ontwikkeling) na de
aanpassing. Een onderzoek onder gelijksoortige woningtypen (doorzon-
varianten) uit vergelijkbare bouwperioden (1960-1975) en wijken, geeft
inzicht in de potenti?le financi?le ruimte voor renovatie1
. In figuur 2 is
een verdeling gemaakt van woningen in voorraad per bouwperiode.
Opvallend bij de vergelijking is dat tussen een gerenoveerde en een
niet-gerenoveerde woning de vraagprijs slechts een bescheiden
verschil laat zien van circa 15.000. Bij de analyse zijn specifieke bijzon-
derheden zoals aanwezigheid van aan- of bijbouw en garage ge?limi-
neerd. Richten we de vergelijking op een identieke woning (bouwsys-
teem) die verspreid is gebouwd in twee wijken, dan is het verschil
groter. Het verschil ligt in de orde van grootte van 30.000 ? 35.000
per woning.
De mogelijke verklaring dat het eerste verschil zo marginaal is
(15.000), is gelegen in het feit dat bij de vraag- en koopprijs vele kwali-
teiten en mogelijkheden de (uiteindelijke) prijs bepalen. Niet ??n kwali-
teit of zelfs niet de totale technische kwaliteit van een renovatie geeft
de doorslag. Ook de locaties van de verschillende wijken hebben
slechts een bescheiden rol in de prijsbepaling. Uiteindelijk gaat het om
sterk gelijkende wijken die in de naoorlogse periode zijn gebouwd in
eenzelfde stad. De prijs is dus niet zomaar een optelsom van de kosten
van technische aanpassingen, maar vooral het resultaat van de individu-
ele beoordeling van de woonmogelijkheden. De techniek komt dan als
het ware op het tweede plan.
Duidelijk is dat de financi?le marges, gezien de mogelijke, beperkte
waardeontwikkeling van een woning, gering zijn voor kwaliteitsaanpas-
sing. Juist de behoefte aan extra comfort en besparing op energiekos-
ten (fig. 3) moet ervoor zorgen dat er bij de afweging extra ruimte
ontstaat. Door de huidige financi?le crisis en de sterke daling van de
huizenprijzen, staan de mogelijkheden echter extra onder druk. Een
substantieel deel van de eigenaar-bewoners heeft ook nog te maken
met onderwaarde. Het percentage ligt op circa 25% en de gemiddelde
onderwaarde bedraagt zo'n 13.000 per woning2
.
Vooral starters op de woningmarkt, die zich de afgelopen tien jaar op
de koopmarkt hebben bewogen, hebben er last van. Als we het percen-
tage eigenaar-bewoners met onderwaarde (25%) optellen bij het deel
dat de woning al heeft gerenoveerd, resteert minder dan de helft van de
eigenaar-bewoners als potenti?le kandidaten voor structurele kwaliteits-
aanpassing in de komende jaren.
Figuur 2. Woningvoorraad naar bouwjaar
Periode Dakvorm:
zadeldak
Uitbouw/
aanbouw
Inhoud
in m3
Vraagprijs Kavelgrootte
in m2
t/m 1969 ~90% 20% ~350 m3
178.000 163 m2
1970-1979 ~85% 5% ~365 m3
180.000 179 m2
1980-1989 ~95% 11% ~355 m3
210.000 182 m2
1990-1997 ~55% 17% ~354 m3
223.000 147 m2
~80% ~13% ~354 m3
210.000 168 m2
1 Onderzoek naar kwaliteit en prijs van circa honderd doorzonwoningen, gebouwd in de periode 1960-
1975 in zes buurten/wijken in Eindhoven (E∈dhoven,WoenselN∞rd′,februari2014).Eenrenovatiebestaatuithetvernieuwenvankeuken,douche,→i≤tenwon∈g∈stallatie.Verderwordenkozij≠nvervan≥n,≥vels,vloerendak≥?so≤erden∨laldakpa∩envervan≥n.In→taalgaathetom3,7miljoeneen≥z∈swon∈≥n∈dek∞psec→ren∘a1miljoeneen≥z∈swon∈≥n∈desocia≤h∪r-sec→r.2De≥mid∂deWOZv∞rdek∞psec→rbedraa>288.000.V∞reen≥z∈swon∈≥nisdat302.000(WoON2012).Won∈≥n→t200.000vormenzo′n30%vandezek∞psec→r.Circa25%vanal≤won∈≥n∈bezitvanei≥naar-bewo≠rsheefttemakenmetonderwaarde,die≥mid∂d13.000perwon∈gbedraa>(bron:CBS,2013).Beg∈2011bedroegde≥mid∂deonderwaardebijeenhuisei≥-naartussende25en35jaar30.000.Bij65-plushuishoudenswasdats≤chts1000.Dek∞pprijslag∈201312%onderde∈iti?≤vraagprijs.Dehuizenprijzenzijnsinds2008metzo′n15?20%≥daaldenzienweerophetniveauvan2001(NVM).Fig∪r4.Enke≤kenmerkenvandeeen≥z∈swon∈≥nvanei≥naar-bewo≠rsuitdeperi-ode1950-1999.De≥≥venszijnont≤endaanruim300k∞pwon∈≥n,verspreidovereendeelvanhetland(20132014).Vandewon∈≥nuitdeperiode1960-1975metza∂dakenmetvoldoenderuimte,besχkt∘a50%overeendakkapel.De≥mid∂deeen≥z∈swo-n∈guitdeperiode1960-1975heefteenE≠rgieIndex(EI)tussende1,70en1,80enheeftlabelD.De∈scˆt∈gisdatde≥reno∨rdewon∈≥neenlabelB(ensomsA)heen.De≥mid∂deEIv∞rde→ta≤won∈gv∞rraadbedraa>1,9.V∞rdek∞psec→risdat1,8,wat∞kovereenkomtmetlabelD(WoON2012).InVlaard∈≥n,projectFloresMontal,zijn56dup≤xwon∈≥nveranderd∈28eens≥z∈s-won∈≥n.Derenovatieisuit≥voerd∈deserievan??n.programmanr2201423DEEIGEN' AANPASSINGEN IN DE TIJD
Woningen van eigenaar-bewoners worden in de loop der tijd aan de
buitenzijde beperkt aangepakt. Dat laat een analyse zien van doorzon-
woningen uit de periode 1960-1975 in de prijsklasse tot 200.0001
. Het
bezit vertoont grote overeenkomst met dat van de sociale huursector.
Voor de bouwperiode 1960-1975 geldt dat keuken, douche en toilet zijn
opgeknapt, dakkapellen zijn aangebracht, circa 20% een aan- of
uitbouw heeft aangebracht, allerlei deelmaatregelen op energetisch
gebied zijn getroffen en 30 ? 40% wordt gekarakteriseerd als gereno-
veerd. Het zal duidelijk zijn dat een uniforme aanpak voor de woning
niet zomaar zinvol is; de invulling zal meer differentiatie behoeven en de
oplossing zal moeten worden vertaald naar onderdelen van de woning
(componenten).
Het eigen woningbezit bestaat voor ongeveer de helft uit rijtjeswonin-
gen, in ruim 80% van de situaties uitgevoerd in twee lagen met een
kap. Vooral koopwoningen met een zadeldak van voldoende afmetingen
zijn door de bewoners in de loop der tijd voorzien van een dakkapel.
Daarbij zijn met name woningen uit de periode tot 1970 vaker voorzien
van uit- of aanbouw, dan die uit een latere periode. De energetische
kwaliteit wordt sterk bepaald door het bouwjaar van de woningen, maar
doet gemiddeld niet onder voor die van de sociale huursector. Ook hier
is binnen een periode een grote spreiding te zien3
(fig. 4).
De geschiedenis van woningen en haar bewoners laat zien dat wonin-
gen niet uniform zijn. Tegelijkertijd kent elke bouwperiode zijn eigen
technische profielen, wat verband houdt met de verschillen in construc-
tie en materialen, die in sterke mate de eigenschappen bepalen. Het
oorspronkelijke casco is bijvoorbeeld in hoge mate bepalend voor de
geluidsisolatie tussen de woningen. Ondanks al de genoemde verschil-
len, zijn er toch veel overeenkomsten in opbouw en ruimtestructuur
zoals die horen bij de verschillende woningtypen (doorzonwoning, tuin-
kamerwoning). Juist die patronen moeten mede de basis vormen voor
de te ontwikkelen oplossingen4
.
DIFFERENTIATIE IN DE AANPAK GEWENST
Voor de eigenaar-bewoner bestaat er niet een′kwaliteitsaanpassing.Dev∞rraadlaat∞kbijeenwon∈>ypeuit??nbouwperiode?bijv∞r-beeldd∞rzonwon∈goftu∈kamerwon∈g?eengrote÷ersiteitaankwaliteitenzien.Dewon∈gkannog∈deorig∈e≤staatvan1965verkerenofalvol≤digzijn≥reno∨rd.Te≥lijkertijdheeftmen∈depraktijktemakenmetgroteversχl≤ntussendeei≥naar-bewo≠rsalshetomf∈anci?≤mo≥lijkhedengaat:deomvangvandeonder-waarde,dezekerheidtenaanzienvande∈komenspositie,hethuishou-denstypeende≤venase.Veelaspectenspe≤neenrolbijdebe∞r∂∈gvande∈vester∈g,die≥paardgaatmetkwaliteitsaanpassing.Dekunstisνommetaldezeversχl≤nd∞rd⇔erentiatie∈hetaanbod,eenpassendantw∞rdte≥ven.Fig∪r3.E≠rgie-∈dexengasverbruikeen≥z∈swon∈≥n3Dewon∈≥nuitdeperiode1950-1979∈prijsklasse→t200.000zijnv∞r32%≥reno∨rdd∞rdebewo≠rs,zowelaandeb∈≠n-alsdebuitenzijde(Eindhoven, Woensel Noord').
4 De ruimte voor extra investeringen, die verband houdt met energiebesparing of energieopwekking,
bedraagt bij een maandelijkse besparing van 100 tussen de 15.000 en 25.000. Dit is afhankelijk van
de beschouwingsperiode (15 of 25 jaar) en van de ontwikkeling van de energieprijzen (1 of 2% boven
inflatie).
Reacties