Vijf woningcorporaties in de regio Haaglanden gaan een langdurig partnerschap aan met enkele vaste aannemers: Vidomes, De Goede Woning, Rondom Wonen, Stedelink en Rijswijk Wonen. Dit initiatief - Bouwstroom verduurzaming genoemd - heeft tot doel om in 8 jaar tijd naar verwachting 9.000 sociale huurwoningen te renoveren en verduurzamen. Eind januari zetten de bestuurders van de betrokken corporaties hun handtekening onder de intentieovereenkomst voor deze intensieve samenwerking, waarbij alle woningen in één keer worden aanbesteed.

We schuiven eind vrijdagmiddag aan bij een digitaliseringscongres van de Haagse Hogeschool. Digitalisering is een van de vele onderwerpen waarmee Jacco Maan, bestuurder bij Vidomes, zich intensief bezighoudt. Hij is een echte verbinder, op zoek naar vernieuwing en kansen om de sector op te schudden en te veranderen, onder meer lid van de stuurgroep SVH Bouwstroom Haaglanden, trekker circulariteit De Vernieuwde Stad en lid van de Bouw Digitaliseringsraad namens de woningcorporaties. Ook aangeschoven is Niels Vlieg, sinds januari 2022 manager vastgoedontwikkeling bij Vidomes. Hij is een expert in bouwkosten zijnde voorzitter Stichting Register Kostenmanager Nederland; gepokt en gemazeld in met name kostenmanagement met jarenlange ervaring als Managing Director Project & Cost Management bij Schiphol.

Niels blijkt een zeer enthousiaste spreker die al heel snel opstaat en de gevraagde toelichting over de Bouwstroom verduurzaming met grote gebaren en veel energie op mij en flipoverpapier overbrengt. De vijf corporaties streven een duurzame samenwerking na. Samen hebben ze wat te bieden en staan ze sterk op de renovatiemarkt. Ze gaan samen op zoek naar partners.

Op 1 januari moet de raamovereenkomst zijn getekend tussen de vijf woningcorporaties en vijf bouwpartners. De bouwpartners zijn dan ‘preferred supplier’ zoals Niels het verwoord: ”De renovatie- en verduurzamingsprojecten die we gaan doen, gaan we met jullie doen”. De raamovereenkomst betreft alle renovatieprojecten van de vijf woningcorporaties, dat zijn ongeveer 9.000 VHE voor de komende 4 + 2 + 2 contractuele jaren, voor een geschat bedrag van 650 miljoen. Renovatie- en verduurzamingsprojecten zijn meer dan ‘onderhoud + isolatie projecten’. Er worden altijd verschillende disciplines tegelijkertijd aangepakt. Hieronder vallen bijvoorbeeld een groot deel van de verplichte energielabel EFG woningen en bijna alle woningen die aardgasloos gemaakt worden. Planmatig onderhoud is expliciet uitgesloten van de aanbesteding.

De (niet-)openbare aanbesteding met voorafgaande selectie is in april van start gegaan. De selectiecriteria betreffen onder meer referentieprojecten, zowel van eengezins- als meergezinswoningen, de omzet per corporatie, en voorstellen voor bewonersbegeleiding. Begin juni zijn 8 partijen geselecteerd. Met deze 8 wordt een intensief BVP (Best Value Procurement) traject doorlopen, waarvoor men met een BVP-training wordt voorbereid.

Na de selectie zijn de bouwpartners aan zet, en doen de bouwpartners een voorstel voor de verdeling van het werk, waar de corporaties uiteindelijk over besluiten. In de basis hoeven de bedrijven niet samen te werken, maar het is wel de verwachting dat ze dit gaan doen, kennis en kunde gaan uitwisselen en mogelijk zelfs gezamenlijk inkopen. Misschien stellen ze ook een gezamenlijke manager aan.

Van veel contractuele afspraken is dan namelijk geen sprake: er worden vijf raamovereenkomsten gesloten tussen de 5 corporaties en elke bouwpartner, die regelt dat men gaat samenwerken op basis van prijsafspraken. Bij renovatie van een complex sluit een corporatie een projectovereenkomst met 1 bouwpartner. Dit kan een opdracht zijn voor de uitvoering van het werk, maar ook, dat zal naar verwachting vaker het geval zijn, voor ontwerp en uitvoering met een Bouwteamovereenkomst.

Van vraagharmonisatie tussen de corporaties is (nog) geen sprake, er is niet gezocht naar mandjes met homogene woningen waarvoor dezelfde renovatieoplossingen ontwikkeld kunnen worden. De bedrijven zijn daar vrij in. In sommige gevallen, zoals in wijken in Zoetermeer lijkt het bezit van verschillende corporaties sterk op elkaar, daar heeft deze programma-aanpak zeker voordelen. “Je ziet nu al dat de woningcorporaties meer gaan samenwerken. Men zoekt elkaar op en wisselt technische kennis uit.”

De prijsafspraken vormen de kern van de zaak. Zoals Niels aangeeft: “Vertrouwen is het product van competenties, betrouwbaarheid en transparantie, gedeeld door eigen belang.” Met andere woorden vertrouwen wordt gecreëerd door reductie van het eigen belang (van de bouwpartners) en door maximale transparantie. Dit betekent dat er geen wantrouwen over de kosten kan blijven bestaan.

Voor bedrijven betekent ‘preferred supplier’ zijn veel. De corporaties verlangen absolute transparantie.

De prijsafspraken gaan uit van open boeken. De corporaties kijken dus mee met de inkoop van de aannemer, inkoop die tenslotte meer dan 70% van de totale prijs kan zijn. Er is geen risico voor de aannemer, want de uurlonen en toeslagen (AK, BK, W&R) zijn genormeerd. Niels noemt het een win-win: “Als de aannemer minder faalkosten heeft en beter samenwerkt, dan is zijn winst hoger.”

Kortom, 2023 wordt een spannend jaar voor de corporaties en de bedrijven. Ik ben heel benieuwd wie de ‘preferred suppliers’ van de Bouwstroom verduurzaming zullen worden en hoe de renovatietreinen in 2024 gaan lopen.