nr 1 201616 tekst eric harms foto's wilmar dik Woningcorporaties kunnen en moeten een veel grotere rol spelen bij de transformatie van leegstaande kantoren tot woon- ruimte, vindt Margaret Zeeman, ambassadeur van het Expertteam Transformatie. "Feit is dat er nog miljoenen meters aan potenti?le woonruimte voor het oprapen liggen. Dan roept iedereen wel dat er allerlei belemmeringen zijn om dit voor elkaar te krijgen, maar de praktijk wijst toch echt heel anders uit." "Denk bij transformatie niet in belemmeringen maar in kansen" CV MARGARET ZEEMAN 1956 geboren in Den Haag 1972-1991 diverse functies in het bedrijfsleven 1992 afgestudeerd HBO Maatschap- pelijk Werk en Dienstverlening, Den Haag 1991-2000 hoofd Woondiensten Woningstichting Vlieterheem (nu Woon- invest) 2000-2006 hoofd Woondiensten Woonzorg Nederland 2006-2016 directeur-bestuurder Jutphaas Wonen 2015-2017 ambassadeur Expertteam Transformatie nr 1 2016interview margaret zeeman 17 interview we met elkaar gaan praten. Het werden zeer inspirerende gesprekken. En het heeft bij ons uiteindelijk tot de keuze geleid om de transformaties ook daadwerkelijk op die manier vorm en inhoud te geven." Mede op advies van De Ridder werden als eerste de woningzoekenden geraadpleegd. Zeeman: "Wij zijn als woningcorporaties geneigd om vooral de zittende huurders te bevragen. Maar die hebben een ander belang. Wie voor de woningmarkt van de toekomst werkt, doet er goed aan vooral ook de wensen van de woningzoekenden in kaart te brengen. Daarom heeft Jutphaas een klankbordgroep van woningzoekenden samengesteld, waarmee overleg werd gevoerd over de aanpak van de transformatie, het huurniveau, de woningindeling enzovoort." Bouwers die wilden meedingen naar de opdracht werden nadrukkelijk aangesproken op hun innovatiekracht. "In plaats van een bestek van zeshonderd pagina's overhandigden we ze twee A-viertjes met onze randvoorwaarden. De prijs lag vast. We lieten de bouwers uitsluitend met elkaar concurreren op de kwaliteit die ze voor dat geld konden leve- ren: zo laag mogelijke energielasten voor de bewoners, zo veel mogelijk hergebruik en een zo modulair mogelijke invulling." Hoewel Jutphaas uiteindelijk een hogere kwaliteit geleverd kreeg dan waar ze om gevraagd had, bleek de uitvraag voor veel aannemers toch een brug te ver. "De bouwsector zei wel voortdurend: `Geef ons de vrijheid om onze eigen creativiteit erin te stoppen'. Maar als ze die vrij- heid vervolgens kregen, raakten ze in paniek omdat ze eigenlijk niet goed wisten wat ze ermee aan moesten. Wij hebben onze eerste trans- formatieopdracht bij twaalf bouwbedrijven uitgezet, waarvan maar vier in staat waren om op deze manier te denken en slechts twee bouwbedrij- ven een geldige inschrijving op tafel konden leggen." FORS AFGEWAARDEERD Met de beleggers op hun beurt ging Jutphaas het gesprek aan over de kostprijs van de leegstaande kantoren. Aan die onderhandelingstafel bleek juist meer mogelijk dan verwacht. "In alle gevallen hebben de beleggers fors tot zeer fors afgewaardeerd. Het eerste gebouw dat wij aankochten stond voor 1,9 miljoen euro in de boeken en hebben we uiteindelijk voor 9 ton gekocht. Het tweede kantoor stond voor meer dan 10 miljoen in de boeken en konden we voor 1,4 miljoen euro aankopen. Er is kortom veel meer mogelijk dan men denkt. Maar je moet het gesprek aan durven gaan." Voor de financiering kwam Jutphaas eigenlijk altijd bij de Bank Neder- landse Gemeenten of de Waterschapsbank uit. Maar niet in dit geval. "Via het versnellingsnetwerk kwam ik in contact met de directeur van de Triodos Bank. En daar bleek een overeenkomst mee te sluiten, onder gunstiger voorwaarden dan bij de BNG. Dus ook dat was een voordeel." Daar kwam vervolgens nog de korting op de verhuurdersheffing bovenop. Iedere na transformatie opgeleverde wooneenheid leverde Jutphaas een voordeel op van 10.000 euro. "Dat scheelde ons in het eerste geval een half miljoen euro en in het tweede geval ruim een miljoen. Dat is voor deze corporatie serieus geld, wat nu niet naar de staatskas verdwijnt maar weer in nieuwe projecten kan worden ge?nves- teerd." Corporaties aan zet Ruim een jaar geleden werd Margaret Zeeman door minister Blok bena- derd voor het ambassadeurschap van het Expertteam Transformatie. Op 1 april 2015 werd ze ge?nstalleerd. Haar missie: ook de corporatiesector zover zien te krijgen dat zij de transformatie van leegstaande kantoren als serieus alternatief gaat zien voor nieuwbouw. Zeeman mag wat dat betreft ervaringsdeskundige worden genoemd. Als directeur-bestuurder van woningcorporatie Jutphaas Wonen in Nieuwe- gein heeft zij de afgelopen jaren namelijk al een handvol kantoorpanden omgebouwd tot wooncomplexen. Dat bleek zelfs zo succesvol dat Jutphaas al enige tijd geen nieuwbouw meer pleegt. "Op termijn komt daar zeker weer verandering in, maar vooralsnog hebben we onze handen vol met de transformatieprojecten." HUURDERS GAVEN IMPULS Opmerkelijk genoeg kwam de belangrijkste impuls voor Jutphaas om zich op de transformatiemarkt te begeven van haar huurders. Zeeman: "Zij ergerden zich enorm aan het grote aantal leegstaande kantoren in Nieuwegein. En terecht. Deze gemeente had in 2010 de twijfelachtige eer om in de top 3 te staan van gemeenten met de hoogste kantoor- leegstand. Meer dan 36 procent stond leeg, terwijl tegelijkertijd de wachtlijsten voor woningen opliepen tot acht of negen jaar." Het leidde bij Jutphaas tot het besluit eerst eens een aantal kantoren tot woningen te transformeren, alvorens te kiezen voor nieuwbouw. Niet in de laatste plaats omdat Nieuwegein als groeikern zich hier bij uitstek voor leent. "Kantoren die ooit aan de buitenkant van Nieuwgein ston- den, bevinden zich nu in het centrum van de stad, pal naast de meest gewilde woonwijken." Dankzij de huurders werden de transformatieplannen van Jutphaas expli- ciet opgenomen in de prestatieafspraken met de gemeente Nieuwegein. Precies op het moment dat ook de provincie Utrecht besloot prioriteit te geven aan de bestrijding van de kantorenleegstand en met de actie Wasstraat begon. "De provincie bood in dat kader een soort quick scan aan", legt Zeeman uit. "Je voerde simpelweg alle leegstaande kantoren in en er kwam uiteindelijk een top 10 van best te transformeren kantoren uitrollen." De Wasstraat was gekoppeld aan een versnellingsnetwerk. "Alle belem- meringen waar we in de praktijk tegenaan liepen, konden daar worden ingebracht en werden vervolgens ook vrijwel direct aangepakt. Het netwerk dacht niet in belemmeringen maar in kansen. Dat is van meet af aan ook onze houding geweest, richting gemeente, maar ook in de gesprekken met bouwers, ontwikkelaars en beleggers: `Help ons om tot een succesvolle transformatie te komen'." GELEGOLISEERDE TRANSFORMATIE Toen de concrete invulling van de transformatieprojecten ter tafel kwam, stuitte Zeeman op een artikel in Aedes-Magazine van Hennes de Ridder, (nu emeritus) hoogleraar integraal ontwerpen aan de TU Delft. "Hij strijdt al jaren voor een vergaande legolisering van de bouw. Dat vond ik een hele logische aanpak voor de transformatie van kantoren, dus zijn nr 1 2016 interview margaret zeeman18 woningzoekenden bij je aan tafel te krijgen. Maar ik zou ook zo graag eens met statushouders om de tafel willen, om uit eerste hand te horen wat hun woonbehoeften zijn. Maar dat lukt dus niet. Zelfs Vluchtelingen- werk zegt dat het niet gaat. Ik kan en wil dat eigenlijk niet geloven. Ik geloof namelijk heel erg in veerkracht, of het nu van een sector of van het individu is. En ik weet zeker dat er genoeg mensen zijn met voldoende veerkracht om hierover met ons mee te denken. Wie bij voorbaat al zegt dat mensen dat niet kunnen, raakt een gevoelige snaar bij me." SECTOR IN BEWEGING Per 1 maart stopt Zeeman als directeur-bestuurder van Jutphaas. Zij blijft echter tot 1 april 2017 in functie als ambassadeur van het Expert- team Transformatie. En heeft voor de komende periode nog de nodige ambities. "Zoals ik hoop dat de woningcorporaties zich massaal zullen openstellen voor de kansen en mogelijkheden van transformatie, hoop ik dat ze zullen openstaan voor vernieuwing en verandering in het alge- meen. De wereld is zo enorm in beweging. En wij als corporaties zouden daar zo'n mooie rol in kunnen spelen. Laten we als sector dan ook eens in beweging komen en die rol proberen op te pakken. Altijd maar in stuk- jes grond en plukjes bezit denken, helpt ons niet vooruit. Als wij onze krachten echt zouden bundelen, bijvoorbeeld op het gebied van innova- tie en verduurzaming, kan er veel meer worden bereikt dan nu het geval is. Natuurlijk: corporaties mogen zich best als stabiele factor profileren. Maar dat ontslaat hen niet van de plicht om met de samenleving te blij- ven meebewegen." VEEL VOOROORDELEN De praktijk van Jutphaas laat zien dat het wel degelijk mogelijk is om snel en tegen een redelijke prijs leegstaande kantoren tot goede en duurzame woningen om te bouwen. En als ambassadeur kan Zeeman daar ook gepassioneerd over vertellen. Toch valt haar boodschap niet overal in goede aarde. "De corporatiesector is vrij traditioneel ingesteld. Veel van mijn collega's hebben een eigen afdeling Projectontwikkeling die altijd op dezelfde manier met dezelfde externe partijen samenwerkt. Dat belem- mert het vermogen om mean and lean het beste uit de markt te halen. Wij hoeven niet bang te zijn om in eigen vlees te snijden, vragen dus ook alles aan iedereen, en krijgen zo meer waar voor ons geld." Te vaak hoort Zeeman nog dat transformatie niet als optie wordt meege- wogen, omdat het te duur of te ingewikkeld zou zijn of te veel tijd zou vergen. In veel gevallen is daar echter geen sprake van. "Transformatie kan absoluut helpen om snel de huidige druk op de woningmarkt te verlichten en wachtlijsten te verkorten. Het duurt ? met ondersteuning van de gemeente ? drie maanden om een onherroepelijke omgevings- vergunning te krijgen. Binnen zes maanden kan vervolgens de feitelijke transformatie worden voltooid. Met een bedrag van 120.000 euro per wooneenheid aan stichtingskosten en een huurniveau van rond de 600 euro heb je al heel snel een rendabele business case. En er zijn meer dan genoeg kantoren te vinden die zich daarvoor lenen. Uit onderzoek blijkt dat een derde van de ruim 8 miljoen vierkante meter aan leeg- staande kantoorruimte geschikt is. Dat is heel veel woonruimte." TIJDELIJKE WOONRUIMTE Transformatie zou daarmee ook soelaas kunnen bieden bij de huisves- ting van statushouders. "Maar dan wel in een sobere vorm", aldus Zeeman. "Er wordt nu scherp onderscheid gemaakt tussen tijdelijke opvang en de langetermijnhuisvesting van statushouders. Ik merk dat corporaties bij de transformatie van kantoren vooral het businessmodel voor de lange termijn hanteren. Ze hebben geen zin in kortetermijnop- lossingen, ondanks alle voordelen, zowel financieel als organisatorisch. Ze willen het eigenlijk voor dertig tot veertig jaar regelen." Beleggers tonen wel interesse voor de kortetermijnaanpak, merkt Zeeman. "Zij zeggen: `Over tien jaar ziet de wereld er weer heel anders uit. Dus trans- formeer een deel van mijn leegstaande kantoren voor tien jaar tot woningen, en daarna zien we weer verder'. Het voordeel van zo'n tijdelijke voorraad is dat statushouders en andere spoedzoekers zich tegelijkertijd kunnen inschrijven in Woningnet en binnen zeven tot acht jaar alsnog een reguliere woning krijgen toegewezen. Je voorkomt daarmee verdringingseffecten." De vraag hoe de statushouders daar zelf tegenaan kijken, moet nog worden beantwoord. "Wij hebben gemerkt hoe goed het is om die Renda geeft bewoners een stem. Panelleden lezen mee met de inhoud en voorzien artikelen van commentaar. Kiki Eikhout is bewoonster van een huurwoning. Transformatie is volgens haar een gat in de markt. "Er is zoveel leegstand, vaak op schitterende locaties. Bedrijven vertrekken uit het centrum en laten prachtige panden achter, vaak met grote, hoge ruimtes; strak en industrieel. Ikzelf zou ook graag in een dergelijk pand wonen. Ik ben me zelfs al aan het ori?nteren op de mogelijkheden." Is de transformatie van leegstaand vastgoed ook de oplossing voor het huisvesten van statushouders? "Zeker wel, maar je moet goed kijken naar de populatie. Wie laat je waar wonen? Voor alleenstaanden zijn deze panden perfect, gezinnen met jonge kinderen gun ik andere woonomstan- digheden met meer groen en veel ruimte. Dat is ook goed voor de integratie." Eikhout vindt het goed dat Jutphaas Wonen voor de transformaties vooral het oor te luister legde bij toekomstige huurders. "Die staan vaak heel anders in het leven. De bewoner van de toekomst is heel gericht op `samen': samen eten, samen de was doen. Dat merkte ik toen ik betrokken was bij de realisatie van een project in Eindhoven. De corporatie ging daar al vroeg in gesprek met de bewoners, waardoor hun wensen in de realisatie kunnen worden meegenomen." WORKSHOP 21 APRIL: LEREN TRANSFORMEREN Voor wie: corporatiemedewerkers op strategisch en uitvoerend niveau en medewerkers bewonersparticipatie. Gemeenteambtena- ren, adviseurs en bouwers. Leer: 1. Wat het Expertteam Transformatie voor je kan betekenen. 2. Wat je moet weten van noodzakelijke vergunningen. 3. Hoe je transformatie aanvliegt (bouwkundig en technisch). 4. Hoe je de businesscase rond krijgt. 5. Hoe je de bewoners aan de voorkant meekrijgt. 6. Hoe je maatschappelijk vastgoed transformeert. Waar: bij Portaal in Utrecht, Beneluxlaan 9. Schrijf je meteen in op renda.nl/events