De Nederlandse woningvoorraad staat voor een enorme uitdaging: de transitie naar een duurzame warmtevoorziening om zo de CO2-doelen van 2050 te behalen. Want in de gebouwde omgeving is het gebruik van aardgas de grote veroorzaker van CO2-emissies. Woningcorporaties worden als de startmotor gezien van de verduurzaming gebouwde omgeving. Met landelijk ruim 2,3 miljoen corporatiewoningen kan de sector zijn borst nat maken. Hoe organiseer je een opgave met deze omvang op een betaalbare manier waarbij ook nog eens het tempo wordt gemaakt waardoor de 2050 doelen binnen handbereik komen?

Vragen die bij deze opgave opkomen en waar antwoorden op nodig zijn, zijn bijvoorbeeld: Welke woningen krijgen prioriteit? Welke technische ingrepen zijn nodig en wat is de juiste aanpak met het einddoel in beeld? Hoe organiseren we dit alles met draagvlak bij de huurder en andere stakeholders? Maakt iedere woningcorporatie hiervoor haar eigen plannen? En hoe reageren de bouwpartners hierop?

Woningcorporaties zijn, gelukkig, gewend zijn aan het beheren, onderhouden en uitbreiden van hun woningvoorraad. Toch is het transformeren van diezelfde portefeuille naar de duurzaamheidsambities van Nederland geen automatisme. Waar woningcorporaties gewend zijn aan onderhouds- en nieuwbouwprojecten vraagt het organiseren van de omschakeling naar aardgasvrij wonen écht andere vaardigheden, processen en afwegingen.

Deze opgave is naast technisch en financieel ook een sociale opgave (voor de organisatie, huurders en ketenpartners), en daarvoor is een methodische en doordachte aanpak vereist. Woningen moeten op strategisch gekozen momenten worden gerenoveerd. Met betaalbare maatregelen en interventies die bijdragen aan CO₂-doelstellingen. Op projectniveau de juiste weg bepalen en allerlei scenario’s afwegen met de daarbij behorende ingewikkelde besluitvorming blijkt een doodlopende weg te zijn. Deze opgave vraagt om denken en handelen in programma’s. Efficiënt bundelen, overzichtelijke besluitvorming en het benutten van de kracht van herhaling. Vanzelfsprekend? Nog niet helemaal.

Het inrichten van een verduurzamingsprogramma vraagt inzicht in de opgave, een duidelijke richting én handelingsperspectief voor iedereen binnen de woningcorporatie die een rol heeft in deze opgave. Met het einddoel in beeld, een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050, redeneer je terug naar de logische momenten voor woningrenovatie met betaalbare maatregelen die spijtvrij bijdragen aan dit einddoel. Dit is de basis voor programmalijnen waarin gelijksoortige woningen of bouwdelen efficiënt gebundeld worden. Vervolgens kan overzichtelijke besluitvorming plaatsvinden waarbij kaders voor de projectmatige uitvoering worden meegegeven. De uitvoering wordt hierin gesterkt door het benutten van de kracht van herhaling. Het programmatisch werken draagt ook bij aan het creëren van voorspelbaarheid voor de markt, wat heel gewenst is in het licht van materialen- en arbeidsschaarste. Ook biedt deze manier van werken ruimte voor het (bij)sturen op tussentijdse doelen en relevante ontwikkelingen, zoals de Nationale Prestatieafspraken, waarbij vanuit inzicht op de totale opgave de juiste afwegingen gemaakt kunnen worden. Hierin zien we ook dat landelijk het accent wordt verlegd van labelsturing naar sturen op de warmtevraag. (zie kader).

De uitvoering van een verduurzamingsprogramma vraagt een implementatie in de organisatie. Met een jaarlijkse cyclus wordt het plannen, voorbereiden en uitvoeren van deze projecten binnen de kortste keren routine. Uitvoeringspartijen (ketenpartners) weten voor de komende jaren waar ze aan toe zijn en kunnen het werk op een efficiënte wijze plannen en uitvoeren. Deze programmatische aanpak zorgt voor voorspelbaarheid voor de markt en ketenpartners, waardoor de uitvoering ook minder hard wordt geraakt door materialen- en arbeidsschaarste dan bij projectmatig werken.

Endule heeft hiervoor het CO₂ Koersplan ontwikkeld, een gestandaardiseerd proces, waarbij de hele woningportefeuille wordt doorgelicht en benodigde maatregelen worden doorgepland tot 2050. Mét inzicht in de kosten, CO₂-resultaten en impact op de organisatie. En ook nog op een overzichtelijke manier bij elkaar gebracht in een samenwerkingsomgeving. Endulist Sjoerd Klijn Velderman licht toe: “We brengen een segmentering aan in de woningvoorraad en stellen maatregelpakketten samen met bijbehorende prijzen. Complexen worden op basis van de prioriteiten van de corporatie gepland en zo ontstaan het gewenste inzicht tot 2030 en 2050. Hoeveel woningen voldoen in 2030 aan de Standaard voor woningisolatie en met welk tempo wordt de voorraad aardgasvrij wordt.”

Dit inzicht in de korte én lange termijn is volgens Endule een vereiste om te weten waar je vandaag mee moet starten. De financiële middelen zijn beperkt en kunnen maar één keer uitgegeven worden, daarom is het noodzakelijk om inzicht en grip te hebben op deze omvangrijke opgave. De resultaten worden vastgelegd in het CO₂ Koersplan, een doorontwikkeld instrument gebaseerd op inmiddels jarenlange ervaring.

Daarnaast heeft deze opgave ook een duidelijke sociale kant en raakt aan veel taakvelden en werkprocessen. Wanneer hier onvoldoende aandacht voor is, kan dit leiden tot gevoelens van weerstand of frustratie bij mensen die werken aan de opgave. Onderstaand model geeft de mogelijke oorzaken van deze gevoelens weer:

Voor Endule is een voorspelbaar verduurzamingsprogramma bij een corporatie daarom pas geslaagd als de organisatie hier vertrouwen in heeft. De sociale kant van de opgave is daarom geïntegreerd in de aanpak. Daniël Duijvestijn: “Wanneer wij met een corporatie aan de slag gaan om de werkwijze van het CO₂ Koersplan te implementeren in de organisatie, richten wij ons op het meekrijgen van zoveel mogelijk disciplines binnen de organisatie. Op deze manier borgen we brede kennis en praktijkervaring in de aanpak en maken we de afwegingen met elkaar op basis van het gezamenlijke overzicht op de opgave. Dit leidt tot duidelijke en gedragen keuzes en creëert rust in de organisatie, waardoor woningen in een voorspelbare stroom kunnen worden aangepakt met tevreden huurders als gevolg.”

Met het CO₂ Koersplan worden resultaten vastgelegd in een Excel-gebaseerd instrument. Door in een relatief kort tijdsbestek met de organisatie de vertaalslag te maken van strategie naar operatie ontstaat er duidelijkheid en rust. De gekozen strategie blijkt haalbaar en is vertaald naar concrete programma’s en projecten. Betrokken medewerkers zijn meegenomen in dit proces, hebben inhoudelijk kunnen bijdragen en zijn gemotiveerd om aan de slag te gaan. Willeke Marneth van Sité Woondiensten: “Met de inzet van het Endule CO₂ Koersplan hebben we structuur aangebracht in onze verduurzamingsplannen. In een relatief kort tijdsbestek hebben we duidelijk inzicht gekregen in de hele opgave. We weten wat we wel én niet kunnen en waar onze prioriteiten liggen. Daarnaast blijven we ook leren en doorontwikkelen, we zijn inmiddels toe aan de vierde jaarlijkse actualisatieronde waarin we samen met Endule de puntjes op de i zetten.”

Met twee corporaties werken aan één verduurzamingsprogramma kan natuurlijk ook. Woningcorporaties Area uit Uden en Woonmeij uit Schijndel verkennen de mogelijkheden om samen op te trekken in de aanpak van de woningen. Hugo de Vries: “Area en Woonmeij werken deels in hetzelfde werkgebied. Ook werken we met een aantal dezelfde ketenpartners. Alleen dat is al aanleiding om te verkennen of een vorm van samenwerking loont.” Daniël Duijvestijn van Endule heeft waardering voor de open houding van beide organisaties die nodig is om een dergelijke samenwerking een kans te geven. “Na een verkenning van de duurzaamheidsambities hebben we een gezamenlijke ambitiekaart opgesteld. Aansluitend is gestart met het inrichten van het CO₂ Koersplan waarna ook een gezamenlijk inzicht van de verduurzamingsopgave in beeld is gekomen.” 

Met het opstellen van de ambitiekaarten op thema’s energietransitie, materialentransitie, biodiversiteit en klimaatadaptatie is de lange termijn vertaald naar ambities en doelstellingen waar de corporaties écht aan kunnen bijdragen. Door op een integrale manier naar duurzaamheid te kijken zorgen we dat de oplossing binnen een thema niet de problemen veroorzaakt op een andere plek. Frans Brouwers van Woonmeij: “We worden een nog betere gesprekspartner voor de gemeente wanneer onze ambities overeenkomen, we dezelfde taal spreken en werken vanuit een duidelijk programma.” 

Area en Woonmeij zijn nog niet klaar in hun ontdekkingstocht naar het nut van samenwerking. Frans Brouwers: “Samenwerking is geen doel op zich. Maar als het ons in staat stelt onze doelen tegen lagere kosten of met meer tempo te halen dan moeten we het zeker niet nalaten!” Hugo stelt dat de werksessies begeleid door Endule al veel hebben opgeleverd. “Er is een enorme berg werk te verzetten in de verduurzamingsopgave tot 2050. De organisatie daar goed op inrichten is heel belangrijk!” 

De verduurzamingsopgave vraagt grote investeringen van de sector. De financiële ratio’s staan hierbij onder druk waardoor het nóg belangrijker is geworden actueel inzicht te hebben in de opgave waarbij er geen ruimte is voor verkeerde afslagen of omleidingen in de route tot 2050. Daniël Duijvestijn: “Wanneer iedere woningcorporatie de opgave op een andere manier aanpakt kan de beperkte capaciteit die in de uitvoering beschikbaar is niet optimaal benut worden. Met het inrichten van een verduurzamingsprogramma streven wij ernaar om corporaties voorspelbaarder te laten zijn voor marktpartijen. Die voorspelbaarheid is één van de weinige troeven die corporaties in handen hebben om de energietransitie betaalbaarder te maken.”

Het uiteindelijke doel voor woningcorporaties is een heldere route naar een duurzame toekomst. Haalbaarheid en kostenefficiëntie binnen deze route zijn voor woningcorporaties enorm belangrijk. Het samenbrengen van strategie en operationele uitvoering, met een programmatische aanpak, is bij deze grootste verbouwing van Nederland essentieel!