Met 8 miljoen woningen staat er een grote woningvoorraad. We moeten daar op een efficiëntie en effectieve manier mee omgaan, verschillende eigenaren doen dat op verschillende manieren. Een belangrijk kenmerk van gebouwen is dat die lang meegaan. Dat wil echter niet zeggen dat er niets aan hoeft te gebeuren. Om op peil te blijven is er onderhoud nodig en om bij de tijd te blijven zijn er verbeteringen nodig. Hoe gaan we dat 8 miljoen keer voor elkaar krijgen en dat voor 2050?

Als we inzoomen op die 8 miljoen woningen zien we verschillende eigenaren. Veel ogen zijn momenteel gericht op de 2,3 miljoen huishoudens die een woning huren van een woningcorporatie. Maar het grootste aandeel van de woningvoorraad is in bezit van eigenaar-bewoners. Ruim 4,6 miljoen huishoudens zijn zelf eigenaar van hun woning, al dan niet via een Vereniging van Eigenaren (VvE). En tot slot zijn er nog ongeveer 1,3 miljoen huishoudens die een woning huren van een particuliere verhuurder of belegger. Dit varieert van particulieren met één of meer te verhuren woningen, tot aan pensioenfondsen of banken, waar woningen een middel zijn om rendement te maken. Het zal duidelijk zijn dat iedere woningeigenaar andere mogelijkheden en belangen heeft en daardoor anders denkt over het onderhoud van zijn woning(en) en of er verbeteringen wenselijk zijn. De vraag is natuurlijk actueel of, en hoe, deze eigenaren gaan bijdragen aan de verduurzamingsambities voor 2050?

Grote organisaties zoals woningcorporaties en grote beleggers plannen hun activiteiten. Zij kijken vooruit, maken plannen hoe de toekomst van hun bezit eruit dient te zien en hoe ze in de tijd die plannen (stapsgewijs) kunnen realiseren. We noemen dat strategisch voorraadbeleid. De eigenaar-bewoner en de kleine (goedwillende) verhuurder komt er niet aan toe om zo strategisch naar zijn of haar woning(en) te kijken en te handelen. Maar juist daar is een strategie nodig.

Strategisch voorraadbeleid is ook voor corporaties niet altijd vanzelfsprekend geweest. In het verleden lag de nadruk vooral op het bouwen van nieuwe woningen. Onderhoud beperkte zich voornamelijk tot schilderwerk en als er dan incidenteel iets stuk ging, dan werd het gerepareerd. Werden die reparaties te omvangrijk in hun ogen dan volgde sloop-nieuwbouw. Deze gedachte was op een bepaald moment niet meer te hanteren, mede door het verzet van huurders. Er zat nog voldoende kwaliteit in de woningen, alleen was er onderhoud en verbetering nodig om dit zichtbaar te maken.

Langzaamaan kwam het besef dat onderhoud onlosmakelijk verbonden was met het in bezit hebben van woningen. Er ontstond in de jaren '80 van de vorige eeuw naast de nieuwbouwpraktijk ook een praktijk van onderhoud en beheer. Bij een aantal corporaties zien we daar ook eigen onderhoudsdiensten ontstaan, anderen huren dit in. In eerste instantie gaat het om losse onderhoudsmaatregelen, maar om dit efficiënt te doen groeit men steeds meer naar gebundeld onderhoud en groot onderhoud. Bovendien vindt het onderhoud niet alleen meer correctief plaats, maar wordt er preventief planmatig onderhoud uitgevoerd. Om problemen te voorkomen worden voortijdig onderdelen onderhouden of vervangen. Het doel is een betere kwaliteit en tevreden huurders. Als eind jaren ’80, begin jaren ‘90 de privatisering in de maatschappij plaatsvindt en woningcorporaties steeds bedrijfsmatiger (moeten) gaan werken, zien we dat onderhoud en beheer onderdeel worden van de bedrijfsvoering. Er is dan ook een beleid nodig dat sturing geeft aan de werkzaamheden. Het is in deze tijd dat er veel publicaties verschijnen bij onder meer Novem en SEV over de onderhoudspraktijk. De werkzaamheden gaan in die periode van onderhoudsbeleid naar strategisch voorraadbeleid en daarmee komt er ook strategisch voorraadbeheer.

Verschillende namen met telkens een verschuiving van focus, maar met eenzelfde einddoel, zo efficiënt mogelijk omgaan met de woningen in bezit. Deze ontwikkeling was ook hard nodig. De grote bouwpiek in Nederland lag in de jaren ‘60/’70, we bouwden toen wel 165.000 woningen per jaar. Eind jaren’80, begin jaren ‘90 waren deze woningen 30 jaar oud, en daarmee toe aan hun eerste groot onderhoudsbeurt. Er bestond echter nog geen praktijk van grootschalig onderhoud, laat staan dat er beleid was op dit vlak. Bovendien hadden we tien jaar eerder een energiecrisis gehad waardoor de noodzaak voor isolatie en woningverbetering duidelijk was geworden en als aanvullende kwaliteit opkwam. Dit vroeg om een duidelijke keuze in beleid en beheer. Het is een tijd waarin veel geëxperimenteerd wordt. Onder meer het overheidsprogramma E’novatie werd in deze periode opgezet en uitgerold. In dit programma werd kennis gedeeld, resultaten beoordeeld en bewonerstevredenheid gemeten.