renda special 2012/1 werk aan de bloemkoolwijk34 werk aan de bloemkoolwijk De jaren zeventig en tachtig waren de hoogtijdagen van de bouwpro- ductie; maar liefst 1,25 miljoen woningen zijn in deze tijd gebouwd. Als reactie op de hoogbouw uit de jaren zestig, verrees een nieuw steden- bouwkundig concept: het woonerf. Met laagbouw rond erven facili- teerde het woonerf de collectieve wens om samen te leven en te wonen. Nu, dertig tot veertig jaar later, wachten de woningen en voor- zieningen op groot onderhoud. Verschillende bloemkoolwijken zijn fysiek versleten. De buitenruimte is aan vernieuwing toe en woningen en winkelcentra kunnen een opknapbeurt gebruiken. Een flink aantal wijken kreeg bovendien te maken met instroom van minder kansrijke bewoners. Hierdoor stagneerde de sociaaleconomische ontwikkeling, met groeiende sociale problemen tot gevolg, zowel in de buitenruimte als achter de voordeur. EErstE ondErzoEk De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) gaf Regioplan de opdracht om negen bloemkoolwijken die de afgelopen jaren zijn aange- pakt, te evalueren. De SEV wilde weten met welke mix van ingrepen deze bloemkoolwijken weer decennia vooruit kunnen. De negen wijken vormen geen dwarsdoorsnede van de Nederlandse bloemkoolwijken, maar zijn geselecteerd omdat in deze wijken de afgelopen jaren actief met een aanpak aan de slag is geweest. Vaak zijn dit wijken met een Bloemkoolwijken hebben gemiddeld genomen een lichte buurtaanpak nodig, maar dat vraagt wel een lange adem van bewoners, gemeente en corporaties. de woonerfstructuur biedt mogelijkheden om de woon- en leefwensen van vandaag de dag in te passen. de sEV-evaluatie `Bloemkool- wijken toekomstbestendig maken' toont op basis van aanpakken in negen woon- erfwijken een scala aan mogelijke fysieke ingrepen. Maatwerk per wijk is nodig. tekst anne-jo visser en matthijs uyterlinde anne-jo visser is programmaregisseur sev en matthijs uyterlinde is onderzoeker regioplan foto's matthijs uyterlinde renda special 2012/1werk aan de bloemkoolwijk 35 bovengemiddelde problematiek, zowel fysiek als sociaal. In figuur 1 staan de negen wijken aangegeven met hun bouwjaar, planfase en uitvoeringsfase. Het onderzoek van Regioplan is gebaseerd op deskresearch, inter- views met professionals en bewonersgesprekken. In de analyse van deze wijken zijn voor vijf thema's ? woonomgeving, woningvoorraad, bevolkingsopbouw, sociaal klimaat, en voorzieningen ? de oplossings- richtingen en instrumenten op een rij gezet. Een deel van deze maatre- gelen is gericht op de aanpak van de bestaande woning- en voorzienin- genvoorraad. Juist hierin onderscheidt de aanpak zich van andere (herstructurerings)wijken, omdat de woonerfstructuur andere ingrepen vereist. Uit de SEV-evaluatie blijkt dat een combinatie van fysieke vernieuwing van woningvoorraad en woonomgeving, en het (bij)sturen van de bevolkingssamenstelling een positieve uitwerking heeft op de verhuurbaarheid, waardeontwikkeling en sociale samenhang. In dit artikel zoomen we in op de mogelijkheden om bestaande fysieke kwaliteiten te verbeteren en een aantal weeffoutjes in het bloemkool- concept te herstellen. Daarbij benadrukken we dat enkel fysieke ingre- pen geen oplossing bieden voor de aanpak van bloemkoolwijken. Soci- ale en economische interventies zijn ook nodig. Tevens wordt nader ingezoomd op de particuliere woningvoorraad, omdat daar relatief veel problemen zijn. De SEV-evaluatie maakt duidelijk dat de verkoop van sociale huurwoningen in bloemkoolwijken nauwelijks een positief effect sorteert. Veel eigenaar-bewoners blijken onvoldoende in staat de fysieke kwaliteit van hun woning op peil te houden, en de deelname aan particuliere woningverbetering is gering. Aan de hand van de thema's woonomgeving, woningvoorraad en voorzieningen wordt voor de negen wijken geschetst welke fysieke ingrepen mogelijk zijn. AAnpAk VAn dE woonoMgEVing AfschEid VAn hEt woonErfMiliEu De meest radicale ingreep om de fysieke woonomgeving te verbete- ren, is zichtbaar in de wijk De Donk in Den Bosch. De aanleg van een traditioneel geleed straatprofiel (met trottoirs, parkeerhavens, voortui- nen et cetera) betekende het afscheid van het woonerfmilieu. De bergingen aan de straatzijde verdwenen en de woningen kregen een voortuintje. Alleen de verspringende rooilijnen verraden nog het vorige leven als woonerfwijk. Dat de wijkvernieuwing in De Donk succesvol was, laat zich aflezen aan de vertienvoudiging van het aantal reacties op een sociale huurwoning (van 15 in 2004 naar 160 in 2011), en de waardestijging van de koopwoningen. Antilopespoor Middelzand De Donk Bargeres Beijm-Oost Schollevaar-Oost Zuiderzeewijk Stedenwijk Beverwaard 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 bestaansduur planfase uitvoeringsfase wijk gemeente woningen inwoners Antilopespoor Stichtse Vecht 720 1200 Middelzand Den Helder 825 1960 De Donk Den Bosch 775 2100 Bargeres Emmen 4300 9600 Beijum-Oost Groningen 3105 6800 Schollevaar-Oost Capelle a/d IJssel 6745 14175 Zuiderzeewijk Lelystad 1755 4600 Stedenwijk Almere 4185 10200 Beverwaard Rotterdam 4800 12200 figuur 2 woningaantal en inwonertal onderzoekswijken De weergegeven aantallen inwoners en woningen zijn geen exacte gegevens maar afron- dingen, gebaseerd op de situatie in de periode 2008-2010. De gegevens van Schollevaar- Oost hebben betrekking op Schollevaar-Zuid, waarvan Schollevaar-Oost deel uitmaakt. Woonerf maakt plaats voor geleed profiel in De Donk. figuur 1 chronologisch overzicht onderzoekswijken In de Beverwaard loopt al sinds begin deze eeuw een sociale aanpak. In deze evaluatie staat echter de herijking hiervan centraal, onder de noemer `Samen thuis in de Bever- waard'. De eerste fase is derhalve gearceerd weergegeven in de figuur. renda special 2012/1 werk aan de bloemkoolwijk36 AAnpAssing VAn hEt woonErf In het Emmense Bargeres en Middelzand in Den Helder is, net als in De Donk, een beperkt aantal corporatiewoningen gesloopt om meer ruimte (`licht en lucht') en meer parkeergelegenheid in de wijk te bren- gen. Net als het afbreken van de woonerfstructuur in De Donk, was ook dit een kostbare ingreep, omdat deze woningen nog een relatief hoge boekwaarde hadden. In Middelzand, De Donk, Antilopespoor in Maarssen en het Almeerse Stedenwijk-Noord zijn bergingen aan de straatzijde gesloopt en deels verplaatst naar de achterzijde. Dit is gedaan om de zichtlijnen tussen woning en straat te verbeteren, de sociale controle te verhogen en het aantal onveilige plekken, onder- doorgangen en spelonken te verminderen. In Middelzand zijn pergola's geplaatst om de gecre?erde voortuinen op te sieren en in verschil- lende wijken ? waaronder Bargeres, de Lelystadse Zuiderzeewijk, Middelzand en Stedenwijk-Noord ? zijn uniforme erfafscheidingen geplaatst om het aanzicht te harmoniseren. In Schollevaar-Oost in Capelle aan den IJssel zijn de portieken van enkele appartementen- complexen afgesloten om de veiligheidssituatie te verbeteren. Sloop van woningen ten gunste van groen of parkeerruimte en de verplaatsing van bergingen naar de achterzijde van de woning, dragen in alle wijken bij aan de sociale veiligheid. Verder is duidelijk dat deze maatregelen hebben bijgedragen aan verbeterde verhuurbaarheid van het corporatiebezit in De Donk, Middelzand en Antilopespoor. VErniEuwing VAn grijs En groEn Bloemkoolwijken worden veelal gekenmerkt door veel en snelgroeiend groen. In Middelzand, de Zuiderzeewijk, delen van Schollevaar-Oost en Bargeres zijn de woonerven opnieuw bestraat en deels heringe- richt. Er zijn extra parkeerplaatsen aangelegd en onderhoudsvriendelijk groen is geplaatst om het aanzicht te verbeteren en de kans op verloe- dering te verkleinen. Deze fysieke maatregelen hebben ervoor gezorgd dat een aantal alledaagse stenen des aanstoots in de ogen van bewoners zijn weggenomen. Afgesloten portieken in Schollevaar-Oost, Capelle aan den IJssel. Pergola's in Middelzand, Den Helder. renda special 2012/1werk aan de bloemkoolwijk 37 AAnpAk VAn dE woningVoorrAAd kwAlitEitsVErBEtEring sociAlE huurwoningEn In drie wijken investeerde de corporatie projectmatig in de kwaliteit van haar bezit (De Donk, Stedenwijk-Noord en de Zuiderzeewijk). Per woning werd 40.000 tot 60.000 euro ge?nvesteerd om de levensduur substantieel te verlengen. Ook energetisch gingen de woningen sterk vooruit: na de renovatie hebben de meeste woningen een A- of B-label. In het kielzog van de woningverbetering is in deze wijken de openbare ruimte vernieuwd. In Stedenwijk-Midden zijn 149 woningen aan de buitenzijde opgeknapt en voorzien van zonnepanelen. In Schollevaar- Oost zijn in drie straten wooncomplexen gerenoveerd, waarbij deels ook entrees zijn verbeterd en onveilige buitenbergingen zijn gesloopt. Ook hier is de buitenruimte opgeknapt (groen en bestrating). In Bargeres vond eveneens op kleinere schaal woningverbetering in de sociale huur- sector plaats. Hoewel de woningverbetering pas recent is voltooid, is in de meeste wijken een positief effect op de verhuurbaarheid zichtbaar. kwAlitEitsVErBEtEring koopwoningEn In de Zuiderzeewijk en in Stedenwijk-Noord zijn instrumenten ontwik- keld om de kwaliteit van de particuliere voorraad (grotendeels dus bestaand uit voormalige corporatiewoningen) te verbeteren. Met beperkt succes. Parallel aan de projectmatige renovatie van het corpo- ratiebezit is in de Zuiderzeewijk een stimuleringsregeling aangeboden aan particulieren; via een lagerentelening konden zij aansluiten bij de renovatie van het corporatiebezit. Onder de particulieren bestond hier- voor nauwelijks animo. Ten eerste zagen de meeste particulieren weinig reden om te investeren in de fysieke kwaliteit van hun woning. Het gevoel van urgentie ontbrak. Ten tweede is de investerings- capaciteit van deze eigenaar-bewoners sterk overschat. Uiteindelijk heeft dit wel geresulteerd in verbetering van de particuliere voorraad in de Zuiderzeewijk, maar in een veel lager tempo en op minder grote schaal dan vooraf gehoopt. Ook in Stedenwijk-Noord slaagde men er nauwelijks in particulieren te verleiden in het onderhoud van hun eigen woning investeren. De Herinrichting groen (Scholle- vaar-Oost) en grijs (Bargeres). Verloederd particulier bezit in de Zuider- zeewijk. renda special 2012/1 werk aan de bloemkoolwijk38 corporatie bood particulieren de mogelijkheid om delen van het dak en de goten gratis te laten vervangen. In Stedenwijk-Noord resulteerde dit in onvrede onder particulieren omdat hun woning nu qua aanzicht negatief afsteekt bij de aangrenzende huurwoningen. VErkoop sociAlE huurwoningEn In vrijwel alle onderzochte wijken hebben woningcorporaties de afgelo- pen decennia sociale huurwoningen verkocht. Dit ligt in lijn met het landelijk beeld. In de woonerfwijken hebben corporaties verhoudings- gewijs veel woningen verkocht: gemiddeld circa elf procent van de sociale huurvoorraad, terwijl dit landelijk op vijf procent ligt.1 In de meeste wijken lag aan de verkoop van huurwoningen geen heldere strategische visie ten grondslag, waardoor het corporatiebezit (sterk) gespikkeld raakte. Waar het Sociaal en Cultureel Planbureau in recent onderzoek conclu- deert dat de verkoop van sociale huurwoningen in de krachtwijken een gunstig effect heeft op de sociale cohesie, de afname van criminaliteit, de veiligheidsbeleving, en de tevredenheid van burgers met hun woon- omgeving, constateren wij in deze dat dit niet opgaat voor de negen onderzochte bloemkoolwijken.2 Net als sociale huurders vertonen eigenaar-bewoners in de bloemkoolwijken terugtrekgedrag: ze bekom- meren zich doorgaans niet m??r om hun directe woonomgeving dan huurders. Dat de mutatiegraad in de particuliere voorraad in Antilo- pespoor bijvoorbeeld nauwelijks onderdoet voor die in de sociale huur- sector, wijst erop dat deze particulieren zich niet duurzaam met een plek verbinden. Ook de investeringsbereidheid van particulieren wordt overschat. Veelal betreft het lagere middenklassengroepen die ofwel niet in staat zijn, ofwel de noodzaak niet inzien om in hun woning te investeren. Het gevolg is dat de staat van onderhoud van de particu- liere voorraad in vrijwel alle wijken een punt van zorg is: een groot deel van de nieuwe eigenaar-bewoners verwaarloost het onderhoud. VErkoop nA rEnoVAtiE Een uitzondering hierop vormen Middelzand en De Donk, waar de corporaties pas na renovatie startten met uitponden. De kopers betrok- ken een woning die bouwtechnisch in goede staat was; de voormalige huurwoningen in De Donk zijn casco zelfs volledig gemoderniseerd. Verkoop van huurwoningen na renovatie leidt tot minder grote verschil- len in onderhoudskwaliteit tussen de huurvoorraad en particuliere voor- raad. Keerzijde is wel dat de nieuwe eigenaren profiteren van waardestij- ging, terwijl deze niet terugvloeit naar de corporatie, die de investerin- gen pleegt. In De Donk staan sociale huurwoningen die na renovatie zijn verkocht voor 115.000 euro, enkele jaren later voor een ton meer te koop. De vraag is bovendien wat het effect van verkoop na renovatie op langere termijn is. In Middelzand, waar de wijkvernieuwing ruim tien jaar geleden werd afgerond, tonen ge?nterviewde professionals zich nu alsnog bezorgd over de onderhoudskwaliteit van de particuliere voor- raad. Opvallend is wel dat veel ge?nterviewde bewoners vinden dat hun wijk er door de verkoop van huurwoningen op vooruit is gegaan. Tot slot zien we in een aantal wijken dat men nieuwe, duurdere wonin- gen toevoegt om kapitaalkrachtiger bewoners aan te trekken (De Donk) en dat kleine woningen (HAT-eenheden) worden samengevoegd om 3- en 4-kamerwoningen te realiseren. Hiermee worden niet alleen botsingen tussen bewoners met uiteenlopende leefstijlen voorkomen, maar wordt ook de instroom van grotere huishoudens bevorderd. AAnpAk VAn VoorziEningEn clustEring sociAAl-MAAtschAppElijkE VoorziEningEn Om de sociale weerbaarheid en de maatschappelijke kansen van burgers te vergroten, is in meer dan de helft van de onderzoekswijken ge?nvesteerd in een (gedeeltelijke) vernieuwing van de sociaal-maat- schappelijke voorzieningen. In de meeste wijken is ingezet op cluste- ring en integratie van voorzieningen in een multifunctionele accommo- datie. Al v??r de sociale wijkvernieuwing in Beijum-Oost van start ging, bestond het initiatief voor een Vensterschool, de Groningse benaming De Brede Bossche School in De Donk. 1 Ubink, M. & Steeg, T. van der, Bloemkoolwijken: analyse en perspectief, SUN, Amsterdam, 2011. 2 Wittebrood, K. & Permentier, M., Wonen, wijken en interventies. Krachtwijkenbeleid in perspectief, SCP, Den Haag, 2011. renda special 2012/1werk aan de bloemkoolwijk 39 voor een brede school. In Den Bosch realiseerde men op de grens van de buurten De Haren, De Donk en De Reit een Brede Bossche School. In de Zuiderzeewijk wordt in 2014 een integraal kindcentrum opgeleverd. Hoewel de bevolking van vrijwel alle onderzochte wijken geleidelijk vergrijst (met name de groep 45- tot 64-jarigen neemt in omvang toe), wordt hierop beperkt geanticipeerd in het voorzieningenaanbod. In De Donk verrees vlakbij de Brede Bossche School een nieuw woonzorg- centrum voor senioren. In Bargeres vonden verschillende investerin- gen in de zorginfrastructuur plaats, waaronder de opening van een gezondheidscentrum en een RIBW-instelling (Regionale Instelling voor Beschermd Wonen). VErniEuwdE winkElstructuur Commerci?le voorzieningen vormen in verschillende onderzoekswijken een punt van zorg. In toenemende mate leiden buurtwinkels een zielto- gend bestaan en in verschillende wijken is (of was) sprake van leeg- staande winkelunits. Daartegenover staat dat in veel bloemkoolwijken zich verhoudingsgewijs veel zzp'ers met bedrijvigheid aan huis mani- festeren, zoals kappers, nagelstudio's, schilderbedrijven en internet- winkeltjes. In drie wijken vormde de vernieuwing van het buurtwinkelcentrum onder- deel van de aanpak. Het oude, introverte winkelcentrum in De Donk vormde een bron van overlast en onveiligheid. Hoewel het nieuwe centrum slechts uit vier winkelunits bestaat, gesitueerd in de plint van een appartementencomplex, wordt het door de bewoners hoog gewaar- deerd. Ook aan de rand van Middelzand verrees enkele jaren geleden het nieuwe winkelcentrum De Riepel, dat overigens geheel Julianadorp bedient. In Beijum-Oost kreeg het winkelplein een opknapbeurt. wErk AAn dE BloEMkoolwijk De negen onderzochte woonerfwijken zijn geen representatieve afspiegeling van de gemiddelde bloemkoolwijk. Toch denken wij dat de andere 140 bloemkoolwijken kunnen leren van deze aanpak. Nu de grote potten met geld van rijkswege sterk teruglopen en ook de inves- teringsmogelijkheden van corporaties en gemeenten afnemen, zijn deze bloemkoolwijken meer aangewezen op hun eigen kracht. Ten eerste betekent dit een aanpak die nog sterker gericht is op het benutten en versterken van de bestaande kwaliteiten van het woonerf. Over de fysieke mogelijkheden van het woonerf maken we ons weinig zorgen. Uit de SEV-evaluatie blijkt dat dit unieke Nederlandse steden- bouwkundige concept over voldoende accommodatievermogen beschikt om zich aan te passen aan de eisen van deze tijd. Wel vraagt dit om maatwerk op microniveau, waar fysieke en sociale problemen samenkomen. Het schaalniveau van analyse is het wijkniveau, maar de uitwerking moet zich vervolgens richten op een kleiner schaalniveau. Ten tweede betekent het een aanpak die een beroep doet op het orga- nisatievermogen van bewoners en maatschappelijke instellingen. De eigen kracht van de bewoners van de bloemkoolwijken lijkt een groter zorgpunt, niet alleen als het gaat om zelforganiserend vermogen, maar ook wat betreft financi?le draagkracht. Deze wijken bieden een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding voor woningen, maar hebben in het recente verleden ook een minder kapitaalkrachtige groep bewoners aangetrokken, al dan niet met `problemen achter de voordeur'. Er is dus werk aan de bloemkoolwijk. Gedegen ruimtelijke, sociale en economische analyses moeten inzicht bieden in de bestaande kwali- teiten en de verbetermogelijkheden. Want n? werken aan de bloem- koolwijken, kan veel potenti?le problemen en inzet van middelen voor- komen. Het nieuwe winkelcentrum in De Donk.