“Onze ambitie is om energieduurzame huurwoningen te realiseren. Daarbij moet de nadruk niet alleen op het isoleren liggen. Het energielabel is een mooi instrument om een beweging te creëren. Maar, is het reëel dat elke woning label A bereikt? Duurzaam opwekken van energie is evengoed een thema waarover corporaties zich mogen buigen.”
nr 5/6 2009 interview alfred van den bosch8
'Wij streven naar een
reductie van 25 procent
CO2
-uitstoot met dezelfde
investeringscapaciteit'
nr 5/6 2009interview alfred van den bosch 9
interview
Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed en Ontwikkeling van woning-
corporatie De Alliantie, houdt van uitdagingen. "Nu de woningbouw
stagneert, moeten we ervoor zorgen dat de zaak weer gaat rollen. Door
na te denken over het verduurzamen van woningen bijvoorbeeld, en het
daaraan gekoppelde energievraagstuk. Dynamiek is het sleutelbegrip."
De Alliantie is een woningcorporatie met woningen in het noorden van
de Randstad. Met ruim 60.000 woningen is de Alliantie de op twee na
grootste woningcorporatie van Nederland. Er van uitgaande dat de
crisis inderdaad ook kansen voor nieuw denken biedt, wil Van den
Bosch dat hoeragevoel enigszins nuanceren."De crisis heeft, in combi-
natie met overheidsmaatregelen, onze financi?le armslag drastisch
ingekort. Dat betekent roeien met de riemen die we hebben en
weloverwogen en goed voorbereide keuzes maken. Consci?ntieuzer
dan voorheen. Prioriteiten stellen is nu sterk aan de orde," stelt Van
den Bosch vast. "Een ontwikkeling die zich al inzette met de vennoot-
schapsbelasting en de Vogelaarheffing."
Nieuwe marges
De economische crisis met de daaruit voortvloeiende terugloop van de
verkoop voert regelmatig tot scherpere keuzes binnen vastgoed, het
werkterrein van Van den Bosch. "Binnen die discussies wordt gekeken
we hoe we binnen deze nieuwe financi?le marges de wijken kunnen
blijven aanpakken. Voorheen werd de snelheid bepaald door het over-
leg met de bewoners en de procesvooruitgang van het project. Nu
speelt geld veel eerder de hoofdrol. De beschikbaarheid van de finan-
cieringsruimte en investeringscapaciteit bepalen de grens hoeveel en
wat een corporatie kan doen. Dat betekent dat je keuzes moeten
maken binnen die nieuwe marges. Bepaalde activiteiten in woonwijken
moeten getemporiseerd worden om andere te realiseren. De meerja-
renbegroting laat ook zien dat het ambitieniveau 15 procent lager ligt
dan wat we vorig jaar hadden bedacht. Niet dramatisch, maar het zal
maatschappelijk gezien zijn uitwerking wel hebben."
ONtwikkeleN eN reNOvereN
Bij de vastgelopen woningmarkt zet De Alliantie fors in op dynamiek.
"Nieuwbouw speelt een cruciale rol, maar tegelijkertijd willen we voor-
komen dat de bestaande voorraad onderuit gaat. Voor sommige gebie-
den, zoals bijvoorbeeld binnen de ring van Amsterdam, houdt dat een
tekst tosca vissers
foto's de alliantie
"Onze ambitie is om ener-
gieduurzame huurwoningen
te realiseren. Daarbij moet
de nadruk niet alleen op het
isoleren liggen. Het ener-
gielabel is een mooi instru-
ment om een beweging te
cre?ren. maar, is het re?el
dat elke woning label a
bereikt? Duurzaam opwek-
ken van energie is evengoed
een thema waarover corpo-
raties zich mogen buigen."
alfred
van den bosch
nr 5/6 2009 interview alfred van den bosch10
kent extra stappen nemen en zoeken naar innovaties in de bestaande
programma's. Uit de eerste verkenningen blijkt dat een ambitieuze,
maar ook moeilijke uitdaging te zijn. Te realiseren door optimaal te orga-
niseren, door de reguliere planningen te koppelen met energiemaatre-
gelen die het meeste energierendement opleveren en door een zoek-
tocht te voeren naar nieuwe systemen en materialen." Een ambitieuze
doelstelling voor met name oudere buurten. Daar is naar mening van
deskundigen nogal eens sprake van een architectonisch beeld van de
wijk dat zou moeten worden bewaard. "Veelal is dan sprake van het
zoeken naar evenwicht tussen de vormgeving en de renovatieambitie.
Maar vaak zijn er goede dak-, glas- en verketelingoplossingen die prima
te combineren zijn met een goede vormgeving."
eNergielabels
De uitdaging voor de huursector zou zijn om de energielabelling onder-
deel te maken van een normale prijs-/kwaliteitsverhouding. "Het ener-
gielabel is een prima communicatiemiddel met huurders. En, voor ons
een methode om goed inzage te krijgen in de kwaliteit van de woning-
voorraad." De Alliantie heeft ervoor gekozen om haar woningen zelf
van een EPBD-label te voorzien, en dit niet uit te besteden aan een
extern adviesbureau. Alle werkmaatschappijen van De Alliantie zijn hier-
toe gecertificeerd. "Inmiddels is 90 procent van onze totale woning-
voorraad indicatief gelabeld. Tot nu toe vinden we het effect van inves-
teringen in verbetering van de energieprestatie onvoldoende in het
woningwaarderingsstelsel terug. Dat gaat binnenkort veranderen. Vanaf
2010 wordt een wijziging in het stelsel ge?mplementeerd waarbij het
energielabel, die de totale energiewaarde van de woning aangeeft,
onderdeel gaat uitmaken van het woningwaarderingsstelsel. Hiermee
komt er een betere koppeling tussen de huurprijs en de energiezuinig-
heid of de energieprestatie van de woning. Dan kan de ambitie veel
verder reiken dan nu door de labels en mogelijke labelverbetering, die
kwaliteitsprogramma vernieuwbouw in. De woningen zijn daar vaak zo
klein en van een dermate slechte kwaliteit dat er niets anders op zit dan
de buitengevel te laten staan en een compleet nieuwe indeling te
maken." Juist omdat de koopmarkt zo slecht loopt, richt De Alliantie
zich sterk op nieuwbouw. Nieuwe woningen toevoegen aan de woning-
voorraad past in een langetermijnvisie die bij uitstek nu geldt. "Er is nog
steeds een grote vraag naar nieuwe woningen. Die aanbod overstij-
gende vraag willen we graag mee oplossen. Niettemin geeft de stagne-
rende koopmarkt ook een helder beeld over de kwaliteit van de
bestaande woningen. Omdat mensen nu langer in hun woning blijven,
komt de onderliggende kwaliteitsvraag scherper naar boven."
stijgeNDe eNergieprijs
"Binnen die kwaliteitsvraag van bestaande woningen leggen we de lat
hoog voor energieprestaties en duurzaamheid. We plegen niet zonder
meer groot onderhoud. Als we een complex renoveren, willen we op
het gebied van energiebeperkende maatregelen forse stappen zetten.
Daar hebben onze huurders alle belang bij. Zij krijgen immers de
komende tientallen jaren te maken met een enorme stijging van de
energieprijs, waarbij jaarlijkse toenamen van 10 procent zoals de afgelo-
pen periode, niet zijn uit te sluiten. Ten opzicht van een huurstijging van
zo'n 2 procent de afgelopen jaren is dat een aanzienlijke groei van
woonlasten. Een niet te stoppen trend." Van den Bosch zegt dat de
stijgende energieprijs natuurlijk niet primair de verantwoordelijkheid van
een corporatie is, maar De Alliantie wil wel zorgen voor een beperkt
energiegebruik in de woning. "Onze investeringen in de bestaande
voorraad leggen we langs de lijn van de energielabelling om zoveel
mogelijk resultaat te verkrijgen uit een verbeterde energieprestatie.
Sectoraal zijn afspraken gemaakt voor een reductie van 20 procent
CO2-uitstoot voor het komende decennium. Wij streven naar een
reductie van 25 procent met dezelfde investeringscapaciteit. Dat bete-
nr 5/6 2009interview alfred van den bosch 11
allemaal in kaart zijn gebracht, te verbinden aan de onderhouds- en
investeringsprogramma's. Zodat duidelijk wordt waarin het meest effec-
tief kan worden ge?nvesteerd. Met name in woningen waar een aantal
labelstappen goed te maken zijn. Huurders gaan minder aan energie
betalen en de huurprijs kan op basis van het betere label worden
verhoogd, met deze combinatie kunnen we investeren om de energie-
prestatie te verbeteren."
gOeD Overleg
De kranten van begin december berichtten over de veronderstelde
ontevredenheid van huurders over het verdwijnen van grote aantallen
goedkope huizen en dat bewoners vaak helemaal niet uit die buurten
weg willen. "Het betreft verschillende punten. Het gaat over een kwali-
teitsvraag waarin corporaties veel investeren en de behoefte aan
betaalbaar wonen. Soms zijn woningen zo slecht dat ze kwalitatief en
energetisch gewoon niet meer aan de wooneisen voldoen. Waarom
zouden we kleine slechte woningen laten staan voor mensen met een
kleine beurs? De manier waarop we de betaalbaarheid van wonen waar-
borgen is aan het veranderen." Van den Bosch noemt als voorbeeld
`Huur op Maat', een nieuwe manier om de huurprijzen van woningen te
berekenen. Een groot aantal corporaties, zoals De Alliantie, is hierbij
betrokken. Hij legt uit: "Woningen worden geprijsd naar kwaliteit en
afgeprijsd naar inkomen, waardoor een huurder meer keuze krijgt in
voor hem betaalbare woningen. Met Huur op Maat passen woningcor-
poraties niet langer een algemene, woninggebonden huurkorting toe,
maar ze verlenen de korting alleen aan de mensen die daar gezien hun
inkomen recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle
woningen meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en
marktwaarde ervan. Omdat de korting alleen terecht komt bij de
mensen die het nodig hebben, hoeven de corporaties geen eisen meer
te stellen aan inkomen en gezinsgrootte."
DuurzaamHeiD
Volgens Van de Bosch biedt de heersende crisis naast ellende ook
kansen voor nieuwe idee?n. "De bouwproductie valt weg en verschil-
lende partijen hebben er belang bij dat de bestaande voorraad op ener-
gieprestatie versneld wordt aangepakt en verduurzaamd. Daarin kunnen
eigenaren, overheid en aannemingsbedrijf elkaar ontmoeten." De Alli-
antie vult die ruimte in door te investeren in duurzaamheid en dat deels
terug te verdienen in de huurprijs. Met de BAM ontwikkelen ze de Tool-
kit Duurzaam Bouwen. "Wij zijn de eerste corporatie in Nederland die
lid is van de Dutch Green Building Council. Hierin denken we mee over
een nieuwe verduurzamingsmethode van bestaande gebouwen. Onze
rol is vervolgens om het belang van duurzaamheid bij huurders over het
voetlicht te brengen. Daarbij maakt een huurder vaak dezelfde afwegin-
gen als een koper: comfort en de prijs. De logica is dus duidelijk. We
willen mensen wel meenemen in de afwegingen die een corporatie
maakt. De opbrengsten van verduurzaming moeten aantoonbaar zijn.
En we moeten de huurder ook bij de uitvoering zekerheden bieden,
bijvoorbeeld dat de huurder niet te maken krijgen met onnodig lange
overlast bij renovatiewerkzaamheden." Van den Bosch wil binnen het
energievraagstuk verder kijken dan puur het optimaliseren van wonin-
gen. "Uiteraard willen we een groot aantal woningen van label G naar B
zien te krijgen. De vraag is of elke woning label A moet bereiken? Je
kunt een euro slechts ??n keer uitgeven. Dan kan het best interessant
zijn om die te besteden aan experimenten voor het duurzaam opwekken
van energie. Als corporatie kunnen we logische partners benaderen
waarmee een strategische samenwerking wordt aangegaan. Energiebe-
drijven bijvoorbeeld, die op een duurzame manier energie leveren. Of
de corporatie zorgt ervoor dat de woningen een aannemelijk energiela-
bel bereikt en samen met het energiebedrijf bouwen ze in de wijk een
duurzame energievoorziening, koude-warmteopslag bijvoorbeeld. Op
deze manier wordt het energievraagstuk integraler benaderd en worden
oplossingen aanreikt voor de verbetering van de woning in combinatie
met een duurzame wijze van energielevering. Op dit moment worden
zulke projecten vooral de nieuwbouw ingevoerd. Wij zijn ook voor de
bestaande voorraad met andere partijen in gesprek, omdat we geloven
in het uitproberen van de nieuwe technische mogelijkheden die de
markt momenteel begint te bieden. Experimenten werken natuurlijk wel
noodzakelijk veranderingen in de hand."
Reacties