Huurder 'H' op nummer 12 van het rijtje eengezinswoningen betaalt 635 euro per maand terwijl buurvrouw 'B' op nummer 10 slechts 305 euro betaalt. Is dat wel rechtvaardig of eerlijk? Gaan we huurders met een 'te hoog' inkomen wel of geen extra huurverhoging opleggen? Kortom: hoe breng je als woningcorporatie lijn in het huurprijsbeleid?

Woningcorporaties richten zich vooral op de huisvesting van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeite hebben met het vinden van passende woonruimte en daardoor zijn aangewezen op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (€720,42 in 2019). De drie woorden huisvesting, inkomen en huurtoeslaggrens laten zien in welke context corporaties moeten werken. Ze voorziet in de bouw en het beheer van woningen, maar heeft ook rekening te houden met het inkomen van haar huurders.  Het is bouwen, verhuren en beheren terwijl je aan handen en voeten gebonden bent. Van marktwerking is geen sprake. Gelet op de lage inkomens van de doelgroep is een eerlijke huurprijs voor iedereen gewenst. Maar wat is eigenlijk een eerlijke prijs? Kijk je om dat te bepalen naar iemands inkomen, naar de huurprijs, of naar de kwaliteit van de woning?

Het inkomen van bewoners wordt bekeken op het moment dat zij een woning willen huren. De woning wordt toegewezen als het inkomen lager is dan €38.035 (prijspeil 2019), of in uitzonderingsgevallen lager dan €42.436. Hierna blijft echter buiten beeld of iemand meer of minder gaat verdienen. Inkomen is dus een momentopname en kan niet worden ingezet om op te sturen in het huurprijsbeleid. Huurders kunnen ondertussen meer gaan verdienen, waardoor ze op een bepaald moment eigenlijk niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking zouden komen.

Sinds 2013 is het voor corporaties mogelijk om bij de Belastingdienst op te vragen of een huurder een hoger inkomen heeft dan €42.436. Als dit het geval is spreken we van scheefwoners. Het idee hierachter is dat aan deze scheefwoners een hogere huur gevraagd mag worden. In politiek Den Haag worden steeds vaker proefballonnetjes opgelaten dat scheefwoners eigenlijk gedwongen zouden moeten verhuizen om plaats te maken voor huishoudens met lagere inkomens die op de wachtlijst staan. Huurprijsbescherming voorkomt dit vooralsnog.

Gelukkig verdwijnen dit soort denkbeelden al snel naar de achtergrond. Het is nogal ontwrichtend om deze doelgroep uit te willen plaatsen. Het tast de zekerheid van wonen aan en kan ertoe leiden dat in wijken louter nog huishoudens wonen met lagere lonen. Sociaaleconomische structuren raken verstoord en komen onder druk te staan. Mogelijk met als bijgevolg het vertrek van winkels en voorzieningen en een waardedaling van de vastgoedportefeuille.

In plaats daarvan is het beter om de scheefwoners te omarmen. Benader ze als waardevolle huurders, maar vraag wel een hogere huurprijs tot maximaal de liberalisatiegrens (€720,42 per maand/€8.645 per jaar). Bij deze huurprijs besteden deze scheefwoners maximaal 20% van hun inkomen aan wonen. De woonquote van Nibud varieert grofweg tussen de 25% en 30%, dus de huurprijs is met 20% nog heel betaalbaar. Corporaties mogen sinds 2003 de huren van scheefwoners extra verhogen met inflatie plus 4%. Gebruik deze ruimte om de reguliere doelgroep in de jaarlijkse huurverhoging te ontzien.