nr 1 2015 project12 Gebouwstructuur, locatie en stand van de woningmarkt zijn factoren van belang voor een geslaagde kantoortrans- formatie. Maar de vraag van de doelgroep is het belang- rijkste, vindt Marco van Dijk, vastgoedmanager Jutphaas Wonen. De corporatie heeft samen met bouwer trans- VORM twee kantoortransfor- maties uitgevoerd in Nieu- wegein, waarbij bewoners een cruciale rol speelden. h?t recept voor transformatie tekst joop van vlerken formatie. "Daarom zijn we in eerste instantie aan de slag gegaan met een aantal adviseurs. Met hen hebben we een eerste ontwerp gemaakt, maar daar zijn we niet mee verder gegaan. We hebben die plannen helemaal aan de kant gezet en hebben een nieuwe uitvraag gedaan. Hierin wilden we alle expertise over de transformatie van buiten halen." Voor het tweede transformatieproject, de Einsteinbaan, besloot de corporatie de expertise opnieuw van buiten te halen. "De vraag is neer- gelegd bij vier partijen. Daarin hebben we de prestatie-eisen opgesteld en de weging van onze wensen opgenomen. Vervolgens is een keuze gemaakt voor de beste oplossing en kwamen we net als bij de eerste transformatie uit bij het plan van transVORM." Rob Meijer is bedrijfsleider bij transVORM, een werkmaatschappij van bouwer VORM die zich volledig richt op transformatie, revitalisatie en onderhoud. Hij bevestigt dat het bedrijf veel ruimte had om de uitvraag voor het pand aan de Einsteinbaan in te vullen. "Eigenlijk was die heel eenvoudig. De belangrijkste eis was dat de woningen allemaal een A+-label moesten krijgen en Jutphaas Wonen gaf een maximaal kosten- niveau. Hoe we dat invulden, mochten we zelf bepalen. Het was bijvoor- beeld onze oorspronkelijke bedoeling om de kozijnen te behouden, maar daardoor bleek het lastig om het gewenste energielabel te behalen. Daarom hebben we er uiteindelijk voor gekozen om ze grotendeels te Een leegstandpercentage van 30% voor kantoorgebouwen gecombi- neerd met hoge woningnood. Dat was veel huurders in Nieuwegein een doorn in het oog. "Huurders kwamen naar ons toe met de vraag of wij dat leegstaande vastgoed niet konden transformeren naar woningen." Marco van Dijk, hoofd vastgoed bij Jutphaas Wonen, vond het een terechte vraag, mede omdat de gemeente in de top drie staat van nati- onale leegstand. Het idee van de huurders heeft inmiddels geleid tot twee afgeronde transformaties van kantoren naar woningen, aan de Brinkwal en de Einsteinbaan. Met een derde kantoortransformatie van het gebouw Bakenmonde is de corporatie in december 2014 gestart. Oplevering van de vijftig woningen aan de Einsteinbaan was 21 novem- ber; de bewoners zitten er dus net in. "Ik heb nog niet veel terugkoppe- ling gehad van de huurders. We willen wel een evaluatie doen, maar het is misschien handig om te wachten tot de winter voorbij is. Dan kunnen bewoners beter beoordelen hoe het zit met zaken als warmtecomfort en geluidsoverlast", aldus Van Dijk. EXPERTISE IN DE UITVRAAG Bij het uitwerken van de plannen voor de eerste kantoortransformatie van het Brinkwal-pand, had de corporatie nog weinig kennis over trans- nr 1 2015project 13 jutphaaswonen Industrieterrein Plettenburg, waar de Einsteinbaan ligt, krijgt op termijn mogelijk een woonbestemming omdat het op een goede locatie ligt nabij het centrum vervangen. Daarnaast hebben we om het energielabel te verbeteren ook zonnepanelen gelegd op het dak. De stroom daarvan wordt gebruikt voor de exploitatie van het gebouw, zoals de liften en de verlichting." Van Dijk is tevreden over het verloop van de transformatie. De samen- werking met het bouwbedrijf wordt dan ook verlengd voor project Bakenmonde. "Wat ik de volgende keer anders zou doen, is dat ik het toezicht vanuit Jutphaas wil vervangen door certificering van de aanne- mer. Dat zou ik dan ook specifiek zo in de uitvraag opnemen." Voor project Bakenmonde heeft de corporatie overigens geen uitvraag gedaan, omdat beide partijen al gezamenlijk eigenaar waren van het complex. Van Dijk: "We zagen geen reden om een open uitvraag te doen, omdat we er toch al samen in zitten." GEBRUIK VAN STANDAARDELEMENTEN In de Nieuwegeinse kantoortransformatie van het pand aan de Einstein- baan, is het legolisering-concept van prof.dr.ir. Hennes de Ridder1 ) toege- past. Dit houdt een industri?le aanpak in waardoor een product, opge- bouwd uit standaardelementen, ontstaat waarin de overeenkomst ligt met het bouwen met Lego-blokjes. De toepassing van standaardelementen zit in project Einsteinbaan bijvoorbeeld in de prefab elementen van Faay. Die zijn in de fabriek in elkaar gezet en kunnen op de bouwplaats worden gemonteerd. "Het werken met deze prefab elementen heeft het bouw- proces aanzienlijk versneld. De voorbereidingstijd is misschien wat langer, maar op de bouwplaats bespaar je veel tijd", meent Van Dijk. Meijer nuanceert dit: "Het was sneller om te werken met prefab elementen. Maar dat is sterk afhankelijk van de logistiek van het gebouw. In het nieuwe transformatieproject Bakenmonde paste het niet om te werken met deze elementen en worden ze om die reden dan ook niet gebruikt. Het voordeel van werken met prefab is dat je bijvoorbeeld een badkamer in de fabriek maakt die op meerdere plekken is te plaatsen. Maar als het niet past omdat het gebouw er niet voor is geschikt dan werkt het niet." MENING VAN BEWONERS In de praktijk blijkt legolisering soms minder flexibel dan in theorie, volgens Van Dijk. "Het is natuurlijk mogelijk om te schuiven met elementen in het gebouw, maar de consequenties daarvan zijn zo groot dat het waarschijnlijk niet gaat gebeuren. Ook na mutatie blijven de indelingen van de appartementen hetzelfde." Vooraf was die flexibiliteit er wel. "Op de tekentafel waren er wel mogelijkheden en konden bewo- ners hun eigen woning indelen. Voor een groot aantal woningen hadden we vier indelingsopties gecre?erd en ook voor de badkamer waren er verschillende keuzen." Toen de eerste plannen voor transformatieproject Einsteinbaan werden opgesteld, is woningcorporatie Jutphaas Wonen op zoek gegaan naar project ZO DE NATUUR IN De 54-jarige Ton van Daalhuizen is vanuit een eengezinswoning verhuisd naar het nieuwe wooncomplex aan de Einsteinbaan. Vlak na de oplevering is hij er ingetrokken. Hij merkt er weinig van dat het een voormalig kantoorpand is. "Het is dat je het weet, maar anders had ik het niet gemerkt. Ook mensen die bij mij op bezoek komen, zien niet dat het een kantoorgebouw is geweest. Ik vind het niet gehorig. Je zit natuurlijk wel in een appartementencomplex dus je hoort je buren wel eens, maar dat is volgens mij in elk complex zo." Met zijn 54 jaar is Van Daalhuizen een van de oudste bewoners in het complex. "Dat ervaar ik als ze me op de gang aanspreken met u", lacht hij. Dat het pand niet in een woonwijk ligt, vindt hij niet vervelend. "Ik heb bewust gekozen voor deze plek. Ik heb honden en kan hier makkelijk de natuur in om een stukje te wandelen. Wat dat betreft zit je hier namelijk ideaal met Fort Jutphaas om de hoek en het Amster- dam-Rijnkanaal vlakbij. En ook voor de winkels hoef ik niet ver, ik kan alles vinden in het oude dorp Jutphaas." Erg tevreden is hij dan ook over zijn nieuwe woonplek. "Het is nu voor een groot deel nog bedrijventerrein, maar ik heb gehoord dat dat in de toekomst gaat veranderen. Dan wordt het hier een soort woonwijk." 1 ) Ridder, H.A.J., de, LEGOlisering van de bouw ? Industrieel maatwerk in een snel veran- derende wereld. Mauritsgroen mgmc, 2011. nr 1 2015 project14 entree Plattegrond woningvariant Einsteinbaan Nieuwegein, oppervlakte 57,3 m2 bewoners in spe die wilden meedenken over hun nieuwe woningen. Van Dijk: "We zochten tien mensen, maar uiteindelijk zijn we met acht toekom- stige bewoners aan de slag gegaan. Zij mochten vanaf het begin meeden- ken. Zo had transVORM een plan ontworpen waarbij een aantal van de woningen niet met de lift bereikbaar zou zijn. Dat was voor bewoners echt geen optie en dat plan heeft het dus ook niet gehaald. In ??n van de plan- nen hadden de bewoners een inpandige berging. Dat ging natuurlijk van het woonoppervlak af. Daarom is de bewoners gevraagd of ze bezwaar hadden tegen een berging op de gang die niet meteen aan hun woning grensde. Dat idee hebben we van de bewoners overgenomen." BEPALENDE SUCCESFACTOREN Na twee afgeronde kantoortransformaties en een derde in de maak, hebben de beide heren een goed idee van wat een transformatie succesvol kan maken. Meijer vertelt welke factoren bepalend zijn. "De structuur van het gebouw speelt een grote rol. Het moet zich lenen om er woningen in te maken. Daarnaast is de locatie van belang. Je kunt een prachtig pand hebben, maar als het ver weg is van alle voorzienin- gen of geen parkeerruimte biedt, wil niemand er wonen. Natuurlijk is de prijs van het pand heel belangrijk, maar misschien zijn de markt en de doelgroep uiteindelijk wel het belangrijkst." Van Dijk noemt een voor- beeld van een complex in het centrum van Nieuwegein. Een heel goede locatie dus, maar andere factoren bepaalden uiteindelijk toch dat een transformatie ervan naar woningen, niet levensvatbaar was. "Het pand lag aan een drukke weg waardoor het in verband met geluidsoverlast niet ideaal was. Bovendien was er weinig parkeerruimte." Het zijn dit soort factoren die volgens hen allebei bepalen wat een pand geschikt maakt voor een geslaagde kantoortransformatie. Van Dijk: "En dan nog; als over tien jaar blijkt dat de woningvraag in Nieuwegein afneemt en starters makkelijker een goedkope grondgebonden woning kunnen krijgen in een leuke wijk, zal de interesse voor de Einsteinbaan misschien afnemen. Ook daar hebben we rekening mee gehouden toen we het pand kochten. De bestemming kan ook weer worden veranderd, mocht dat nodig zijn. Maar voorlopig is daarvan geen sprake, er zijn nog steeds lange wachtlijsten. Er liggen plannen om industrieterrein Pletten- burg, waar de Einsteinbaan ligt, op termijn een woonbestemming te PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Transformatie Einsteinbaan, Nieuwegein Aantal woningen voor 0 Aantal woningen na 50 Bouwjaar 1990 Eigenaar Jutphaas Wonen Architect A3 Architecten Aannemer transVORM Planontwikkeling/uitvoering 2012-2014 Verbeterniveau transformeren Projectfase opgeleverd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1. Dak isolatie en nieuwe bedek- king 2. Dichte gevel handhaven bestaand metselwerk 3. Gevelopeningen nieuwe gevelkozijnen woningen 4. Balkon nieuw aangebracht II WONING INTERN 5. Keuken nieuw 6. Badkamer nieuw 7. Toilet nieuw 8. Indelingswijziging (binnen casco) varianten binnen woning- types mogelijk III INSTALLATIES 9. Cv-/mv-units individuele cv, wtw-installatie IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10. Entree handhaven 11. Trappenhal en/of galerij e.d. handhaven 12. Lift handhaven 13. Bergingen e.d. nieuw aange- bracht, ??n per woning in gebouw en collectieve fietsenberging V WOONOMGEVING 14. Erfafscheidingen/buitenbergin- gen e.d. piketpalen met draad 15. Inrichting omgeving/achter- paden e.d. herbestraten parkeerplaats, handhaven verlichting KOSTEN PER WONING (PEIL 2014) Aanneemsom inclusief btw totaal per woning 67.200 (incl. bijkomende kosten) PRIJS/KWALITEIT Kale huurprijs na renovatie (peil 2014) gemiddeld 560 Aantal WWS-punten na renovatie 146 Energielabel of energie-index na renovatie A+ Renovatieproject Transformatie Einsteinbaan, Nieuwegein is opgenomen in de projectendatabase van Renda. Deze vindt u op projecten.renda.nl. geven. Het is een fijne plek om te wonen, tussen het oude dorp en het nieuwe centrum van Nieuwegein in." GEEN WINDEIEREN De aankoop van het Einsteinbaan-pand legt Jutphaas Wonen waar- schijnlijk geen windeieren. Ze begon in een goede uitgangspositie, omdat de eigenaar zelf contact legde over de verkoop. "Dan begin je met het ideale plaatje. Je vermenigvuldigt het aantal woningen met de huur voor dertig jaar en trekt daar de investeringen af. Dan kom je op een bedrag uit en dat hebben we uiteindelijk voorgelegd aan de eige- naar van het gebouw. We hoeven er niet aan te verdienen, maar we willen er ook niet op toeleggen. Met de overeengekomen prijs en de verwachte opbrengsten kunnen we als corporatie het project uiteinde- lijk zonder onrendabele top exploiteren." Dit betekent niet dat dergelijke kantoortransformaties uitsluitend voor corporaties rendabel zijn te exploiteren. In Nieuwegein zijn namelijk ook commerci?le voorbeelden van kantoortransformaties te vinden. "Vaak zijn die woningen wat kleiner, waardoor ze meer woningen in een dergelijk pand realiseren", zegt Meijer. "Ontwik- kelaars kijken op een andere manier naar zo'n pand, maar maken een vergelijkbaar rekensommetje wat betreft de exploitatie. Zij houden er alleen rekening mee dat ze op termijn ook winst moeten kunnen maken."