De Nederlandse woningmarkt staat voor een immense uitdaging. Het tekort aan betaalbare woningen groeit, en het is tijd om innovatieve oplossingen te omarmen. De sleutel tot een duurzame toekomst ligt niet alleen in nieuwbouw, maar juist ook in de slimme uitbreiding van de bestaande woningbouw. Een mooi praktijkvoorbeeld is Aquarius, twee aaneengesloten flats van Eigen Haard, die door ERA Contour werden 'opgetopt'. Beide gebouwen kregen een extra verdieping van hout en het aantal woningen steeg van 148 naar 182.

Aquarius is eind jaren 70 ontworpen als hotel, maar wisselde van bestemming tijdens de bouw. Het gebouw, bestaande uit twee aaneengeschakelde flats van respectievelijk vijf en zes verdiepingen, bestond voor 95% uit tweekamerwoningen. Het onderhoud liep op, het gebouw was slecht geïsoleerd en de bewoners hadden hoge stookkosten door de laag rendement cv-ketel. De flat kreeg op enig moment zelfs de bijnaam horrorflat, mede door sociale problematiek. Dat er iets moest gebeuren was duidelijk. “In eerste instantie wilden we de flat renoveren en een nieuwe keuken, badkamer en toilet plaatsen en de isolatie verbeteren ”, vertelt Jan Arie van Weelden, Projectmanager Realisatie bij Eigen Haard. “Daar bleek al snel niet voldoende budget voor te zijn. Vanwege het ontwerp van het gebouw ontstond al snel het idee dat je makkelijk een etage er bovenop kon bouwen. Dit idee zijn we vervolgens verder gaan uitwerken.”

ERA Contour werd als bouwpartner al vroeg betrokken in het proces. Projectmanager Jeroen Eijkelboom: “Vanwege de staat van het pand is al snel besloten alleen het betonnen skelet te laten staan. Vervolgens is er samen met een constructeur gekeken naar de fundering en daaruit bleek dat die stevig genoeg was om op te toppen. De flat bestaat als het ware uit twee rechthoeken met het trappenhuis op het snijpunt. De ene kant heeft vijf etages en de andere kant zes etages. Op elke kant hebben we een etage toegevoegd. In verband met de gewichtsberekening is gekozen om op te toppen met hout, een licht en duurzaam materiaal. Een zwaarder materiaal bleek niet gunstig te zijn voor de opbouw. Het fundament aan de kant met zes verdiepingen hebben we inpandig nog extra ondersteund.”

Alles bij elkaar is Aquarius geen dagelijks project. Jan Arie: “Het gebouw is opgezet als hotel en in die tijd hadden mensen hele andere wensen en eisen. Het is eigenlijk net als een auto, daar zat vroeger nauwelijks elektronica in en nu zit het helemaal vol. Daarnaast was er al jaren een discussie gaande in Amstelveen rondom stadsverwarming en collectieve installaties. Vervolgens kwam de flat negatief in de publiciteit en toen hebben we het hele plaatje naast elkaar gelegd. We wilden niet meer allemaal dezelfde appartementen geschikt voor een doelgroep, maar verschillende woningen voor een gemêleerd gezelschap. Dat was eveneens een belangrijke reden om het gebouw helemaal te strippen en opnieuw in te delen.”

Om verschillende doelgroepen aan te trekken en de leefbaarheid in de wijk te verbeteren werden door AG Nova Architecten 24 verschillende woningtypes ontworpen, van een studio van 25 m2 tot een woning van ongeveer 145 m2 met drie grote slaapkamers. In verband met de fundering is er bij het optoppen niet gekozen voor een extra verdieping met appartementen, maar zijn de woningen op de oorspronkelijke bovenste woonlaag minder breed gemaakt en kregen ze er in plaats daarvan een etage bij. Door verschillende woningtypes te maken steeg het totale aantal woningen van 148 naar 182. “Dat was niet gelukt als we voor sloop-nieuwbouw hadden gekozen”, vertelt Jan Arie. “In het nieuwe bouwbesluit is de verdiepingshoogte bij nieuwbouw hoger, waardoor er minder bouwlagen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast is de grond beperkt is terwijl de woningnood hoog is en we meer woningen nodig hebben. Zodoende was optoppen de beste keuze.”

Het project duurde in totaal twee jaar en werd in januari van dit jaar afgerond. Jeroen: “Het eerste jaar hebben we gesloopt en asbest gesaneerd en daarna zijn we weer gaan opbouwen. We hebben dit project in BIM (Building Information Modeling) uitgewerkt, een proces dat digitale 3D-modellen gebruikt om bouw- en infrastructuurprojecten te plannen, ontwerpen, bouwen en uit te voeren. Niet alleen wij, maar ook de onderaannemers hebben in 3D getekend, waardoor we de technische oplossingen vooraf konden bedenken en berekenen. Het is echt heel belangrijk om een complex project als dit met een goed team aan te gaan. Ik noem ons vaak gekscherend vakidioten, maar dit soort projecten moet je echt met de juiste mensen doen, met de juiste kennis en ervaring. Omdat iedereen gek is van zijn werk lukt het en kom je samen altijd tot een oplossing. Het is heel fijn om al vanaf de ontwikkeling samen aan tafel te zitten. Zo leer je elkaar begrijpen. In de realisatie moeten keuzes gemaakt worden en het is heel fijn als een opdrachtgever weet hoe het werkt in de bouw. Voor ons was het een hele fijne samenwerking.”

Ook Jan Arie kijkt positief terug op het project: “Als iemand iets dwars zat werd dat meteen geuit. Als er een probleem was, werd dat gedeeld. Er werd geen verstoppertje gespeeld en dat vind ik zelf erg prettig. Als er een klik is tussen de mensen die het project moeten dragen, dan wordt het een stuk makkelijker. Zeker bij een complex project als dit.”

Een sterk team dat ervoor wil gaan en dat voldoende kennis en ervaring in huis heeft is volgens beide heren een voorwaarde om een dergelijk project te laten slagen. “Bij optoppen is de fundering daarnaast de belangrijkste factor. Wat kan die extra dragen? Elk gebouw dat geschikt is om op te toppen heeft zijn eigen dynamiek en mogelijkheden hoe het opgetopt kan worden. Daarom bieden wij geen standaardoplossing, maar is optoppen voor ons altijd maatwerk. Het is geen goedkope, makkelijke en snelle oplossing”, aldus Jeroen.

Voor ERA Contour is Aquarius het eerste gerealiseerde optopproject. Jan Arie vult aan: “We zijn bij Eigen Haard wel gewend om woningen te strippen en vanaf de fundering weer op te bouwen, maar dan heb je het over maximaal 30 woningen. Het was voor ons ook een leerproces om zo’n groot gebouw aan te pakken, en daar kwam het optoppen nog bij wat het extra uitdagend maakte. We hebben hier gezien wat de mogelijkheden zijn en het krijgt zeker een vervolg. Optoppen is een materie die nog in ontwikkeling is, maar Aquarius heeft voor velen wel de ogen geopend. Dat is mooi.”

In de nieuwe Aquarius zijn meer trappenhuizen en liften. De buitenkant van het gebouw kreeg een complete make over, onder meer met nieuwe gevels en kozijnen, mooi metselwerk, nieuwe puien en nieuwe dakbedekking. Verder is er nieuwe verlichting aan de buitenzijde geplaatst en zonnepanelen op het dak. De woningen zijn aangesloten op een collectief warmtesysteem met nieuwe Hr-ketels. Via een afleverset gaat de warmte naar de woning. In de woning is een nieuw ventilatiesysteem geïnstalleerd. Jeroen: “Daarnaast zijn er in plaats van één hoofdentree vier kleinere entrees gemaakt. Hierdoor is er meer ruimte voor onderling contact en daarnaast is het voor bewoners prettiger naar hun woning lopen. Het verhoogt de sociale veiligheid in en om het gebouw.” Er keren 13 originele bewoners terug in Aquarius. Zij mochten als eerste een voorkeur uitspreken voor hun nieuwe woning en hun eigen keuken uitzoeken. De overige oud-bewoners kozen ervoor om niet terug te gaan, omdat ze tevreden zijn met hun nieuwe woonsituatie.

Bij het strippen van de flat zijn zoveel mogelijk onderdelen eruit gehaald om te hergebruiken, in Aquarius zelf of in andere woningen. “De galerijen die er afgezaagd zijn, zijn de wegenbouw ingegaan. Zo is de isolatie van het dak teruggeplaatst aan de onderkant. Toiletten, ander sanitair en bijvoorbeeld brandslangen zijn geoogst en worden gerefurbished en teruggeplaatst in andere woningen. Ook materialen als koper zijn apart ingezameld. Daarnaast is er sloophout gebruikt voor de opbouw van de extra laag. Met het behoud van de betonnen draagconstructie is ruim 1500 ton aan CO2-uitstoot bespaard”, vertelt Jeroen.

Er was behoorlijk wat tijdsdruk voor de start van het project, met name door de negatieve publiciteit. Jan Arie: “Hierdoor zijn we te snel van voorbereiding naar uitvoering gegaan.” Jeroen: “Doordat we snel zijn gestart met de uitvoering, moesten er nog veel adviseurs langskomen tijdens de uitvoering om te kijken naar zaken als geluidsoverlast en brandoverslag. Dat wil je liever aan de voorkant doen. Ook met derde partijen zoals de gemeente hadden sommige dingen beter aan de voorkant besproken kunnen worden.” Jan Arie: “Daarnaast was het coronatijd toen we begonnen en kwamen er al snel prijsstijgingen door de oorlog in Oekraïne. Dat maakte het lastig. De brand die vorige zomer ontstond in een appartementencomplex vlak bij de A2 waar opgetopt was, zorgde nog voor extra druk. Daardoor moesten er wederom extra voorzieningen getroffen worden. Veiligheid gaat natuurlijk boven alles.”

De grootste les voor het optoppen is het samenstellen van een goed team. Jeroen: “Wellicht zouden we het qua uitvoering een volgende keer iets anders aanpakken. We hebben de optop met half prefabricaat gemaakt en hokje voor hokje vanaf de buitenkant benaderd om af te werken, dit omdat er geen centrale hal was. Dat duurde wat langer dan verwacht en gaf door de vele regen in die periode weer andere uitdagingen aangezien het dak nog niet waterdicht was. Het logistieke proces is dus ook van belang en we gaan zeker kijken hoe we een volgende keer nog meer met modulaire prefab elementen kunnen werken om zo de efficiëntie te verhogen. Maar doordat alle neuzen dezelfde kant op staan merkte je in dit project wel dat iedereen in het team zich volledig inzette om tot een mooi en kwalitatief goed eindresultaat te komen.”