De kenmerkende honingraatstructuur van de flats in de Bijlmermeer in Amsterdam moest behouden blijven. Dat vonden in elk geval de bewoners van het elf bouwlagen tellende gebouw Grubbehoeve, dat door hun inzet niet gesloopt maar gerenoveerd is. Delta Forte, ontwikkeldochter van woningstichting Rochdale, is sinds het begin van ‘operatie Grubbehoeve’ in 1991 betrokken geweest.
nr 3 2010 bijlmermeer16
De Bijlmermeer stond bekend om zijn grauwe hoogbouw, weinig voor-
zieningen en een flinke mix van verschillende nationaliteiten. Wie tien
jaar terug in de Bijlmer kwam ? zoals de wijk in de volksmond genoemd
wordt ? wilde daar graag zo snel mogelijk weer weg vanwege het
onprettige en onveilige gevoel dat je kreeg als je over straat liep. Maar
het tij is gekeerd, zeggen ze bij Delta Forte. De Bijlmer, die oorspronke-
lijk is opgezet als overloopgebied van de stad Amsterdam, is ge?p-
graded en het beeld dat er is van de wijk zoals die eind jaren '60, begin
jaren `70 is opgezet, is totaal veranderd. "Het belangrijkste bij de bouw
van de Bijlmer was dat je er kon wonen. Dat kon, maar voor al het
andere moest je de wijk uit. Nu zijn inmiddels alle voorzieningen
beschikbaar", vertelt Wouter Hamel, senior projectmanager bij Delta
Forte. "Operatie Grubbehoeve is onderdeel van `operatie vernieuwing
Bijlmermeer', die begon met een kwart leegstand. Om het leefbaarder
te maken, moest er beter beheerd en meer verhuurd worden. De plint
van het gebouw met grotendeels bergingen was sociaal onveilig. Uit
ervaringen met voorgaande projecten werd duidelijk dat we die vier-
kante meters beter konden benutten als woning- en bedrijfsruimten dan
De kenmerkende honingraat-
structuur van de flats in de
Bijlmermeer in Amsterdam
moest behouden blijven. Dat
vonden in elk geval de bewo-
ners van het elf bouwlagen
tellende gebouw Grubbe-
hoeve, dat door hun inzet
niet gesloopt maar gereno-
veerd is. Delta Forte, ontwik-
keldochter van woningstich-
ting Rochdale, is sinds het
begin van `operatie Grubbe-
hoeve' in 1991 betrokken
geweest.
amsterdam sociaal
veilig en leefbaar
project 1
tekst janneke klunder
foto's CASA architecten en Delta Forte
nr 3 2010bijlmermeer 17
als bergingen." En zodoende is de plint van Grubbehoeve heringericht
met onder andere woningen en bedrijfsruimten.
Het proces om tot de renovatie van Grubbehoeve te komen, was er
??n voor de lange adem. Door de jaren heen was er veel leegstand
ontstaan in de wijk. In de jaren '90 en '91 werd het plan opgevat om
hier iets aan te doen. Maar voor elke flat die werd gesloopt in die jaren,
moest er 110 procent aan koopwoningen voor terug worden geplaatst.
"De vraag was: moet je nu zoveel investeren? Want als je het pand zou
slopen, heb je alleen de sloopkosten", legt Peter van Leijen, directie-
voerder van Delta Forte uit. Hamel: "Dus was nu de vraag: hoeveel
procent van het gebouw gaan we dan slopen?" Van Leijen: "Je kon er
wandelen, fietsen, en verder niets. Als er laagbouw voor teruggeplaatst
zou worden, zou het sociaal veiliger worden. Ook het maaiveld zou
beter uitkomen." Bovendien was dit idee aantrekkelijk voor de
gemeente omdat het van de grote lappen openbaar groen afwilde.
"Bijhouden was niet te doen. Maar als er circa 100 m2
grond in privaat
gebied bij een woning gerekend wordt, vallen die beheerkosten weer
weg bij de gemeente," volgens Hamel.
In opstAnD
Desondanks is er niets van Grubbehoeve gesloopt, maar is het hele
gebouw gerenoveerd. De beslissing om te slopen werd voor de gehele
Bijlmermeer in de tweede helft jaren '90 ge?valueerd en werd in 2001
herijkt. Stedenbouwkundige Donald Lambert had zijn plannen zo gete-
kend, dat er vrijwel een identieke vorm van Grubbehoeve moest
worden teruggebouwd. Om die reden is toen besloten om niet te
slopen. En omdat bewoners al waren uitgeplaatst, heeft Rochdale
besloten de woningen te gaan verkopen. Voor de bewoners, die de
authentieke gebouwen met honingraatstructuur wilden behouden voor
de toekomst, was dit goed nieuws. De plannen die Delta Forte had,
moesten door de stadsdeelraad worden goedgekeurd. De bewoners,
gegroepeerd in een uitzonderlijk actieve bewonerscommissie, speelden
op hoog niveau mee. Het behoud van Grubbehoeve en Daalwijk, een
andere flat, werd volgens Hamel afgedwongen door deze Bijlmerbelie-
vers, zoals ze zichzelf noemen. "Ze gingen tot het gaatje. Als wij
kwamen met plannen die hen niet aanstonden, zochten ze direct de
publiciteit op en stapten naar de politiek."
Het feit dat de Bijlmerbelievers zo actief betrokken waren, maakt Grub-
behoeve tot een unieke operatie. Hamel: "Het is de enige flat waar de
bewonersbelangen zo sterk naar boven gevochten zijn. Zij vochten voor
de flat in zijn huidige vorm, inclusief de collectieve ruimten en het groen
er omheen." "In eerste instantie zou ongeveer eenderde van het
gebouw gesloopt worden, maar door hun inzet is dat niet gebeurd", vult
Van Leijen aan. "De bewoners wilden het middensegment met de oude
binnenstraat waar vijf woningen aan liggen, gehandhaafd houden. Dat
zijn nu museumwoningen geworden."
RADIcAAl omGeGooID
De renovatie van Grubbehoeve beslaat hoofdzakelijk de plint. De
verdiepingen daarboven zijn alleen gerenoveerd en sommigen zijn
samengevoegd. V??r de renovatie kwamen de bewoners binnen op de
eerste etage. De binnenstraat was de wandelzone, op de begane grond
was alleen ruimte voor de collectieve ruimten en bergingen. Dat is radi-
caal omgegooid. De bergingen zijn nu vervangen voor nuttiger ruimten;
onder andere bedrijfsonroerend goed, koopwoningen, caf?s en collec-
tieve ruimten. Per trappenhuis is er nu ??n (fietsen)berging achter glas.
De woningen op de eerste etage hebben de voordeur aan het maaiveld
en zijn deels gekoppeld aan een werkruimte op de begane grond. Op
die manier is de begane grond ge?ntegreerd met het maaiveld; zowel
woningen als winkels hebben een entree die hierop uitkomt. "Er zijn
overal functies en voordeuren nu. Voorheen zaten er alleen deuren van
bergingen, maar nu is er reuring en sociale controle", volgens Hamel.
De bijgeplaatste liften aan de buitenkant van het pand zijn naar binnen
verhuisd. De trappenhuizen en de entree zijn de twee gerenoveerde
ZuIDoost ARchItectuuRpRIjs 2009
In februari 2010 werd bekend dat Grubbehoeve de tienjaarlijkse
Zuidoost Architectuurprijs gewonnen heeft. Maarten Kloos, directeur
van Arcam en voorzitter van de jury, zei het volgende: "De twee
woonblokken F?nice en Grubbehoeve waren al snel de belangrijkste
kandidaten voor de hoofdprijs. Beiden symboliseren ze twee aspec-
ten van de Bijlmermeer: F?nice, de ambitieuze nieuwbouw en Grub-
behoeve de renovatie van de bestaande klassieke oudbouw. Door
het vakmanschap bij de renovatie is de keuze uiteindelijk gevallen op
Grubbehoeve. Op het eerste oog is de flat nauwelijks veranderd.
Door investeringen in details en het openbreken van de plint heeft
de flat een geheel nieuwe relatie met haar omgeving gekregen.
Grubbehoeve is zo kenmerkend, omdat door de samenwerking met
de bewoners en met simpele middelen gestalte is gegeven aan de
vernieuwing van de Bijlmermeer. Dat is vakmanschap."
De bergingen zijn vervangen voor nuttiger ruimten; onder andere bedrijfsonroerend goed
en koopwoningen. Per trappenhuis is er nu ??n (fietsen)berging achter glas.
nr 3 2010 bijlmermeer18
delen die als meest dankbaar worden ervaren door gebruikers. "De
trappenhuizen zijn licht, groot en met glas opgezet zodat er een grotere
sociale controle is. Je ziet geen zwervers meer, want er zijn geen
verscholen hoekjes meer. Als je uit de lift komt, heb je direct overzicht.
Een junk of spuiter heeft hier niets te zoeken omdat het er heel netjes
uitziet," vertelt Van Leijen. De plint van Grubbehoeve is door de drasti-
sche aanpak van juist deze ruimten, een doorzichtbaar pand geworden.
Dat komt mede door de materiaalkeuze. Op de begane grond is veel
glas gebruikt, wat zorgt voor betrokkenheid met de omgeving buiten.
Binnen in het trappenhuis zijn tegels geplaatst, zodat het goed schoon-
gehouden kan worden. De sociale veiligheid wordt hiermee aardig
vergroot. Hamel: "De trappenhuizen van sommige flats hebben alleen
nieuw schilderwerk en zijn schoongemaakt. Het trappenhuis blijft dan
een vluchtweg. De lift is wel opgeknapt, maar achter de lift wil je liever
niet komen. Al tijdens de renovatie, die natuurlijk tijd in beslag neemt,
zie je de vervuiling."
KjeG
De flat, met twee knikken erin, bestaat sinds de verbouwing voor de
helft uit koopwoningen en voor de helft uit huurwoningen. Hij is als het
ware in twee?n gehakt; huurders en kopers gebruiken nu elk een eigen
trappenhuis. "De bestaande bewoners, allen huurders, konden een
woning kopen voor een sterk gereduceerd tarief met zestig procent van
de waarde. Behoorlijk wat bewoners hebben dat gedaan. Er zijn bewo-
ners die huur omgewisseld hebben voor koop, of die van de ene kant
van het gebouw naar de andere kant zijn verhuisd", legt Van Leijen uit.
Ook hier hebben de Bijlmerbelievers samen met stichting KJEG een
vinger in de pap gehad. Door stichting KJEG, Koop Je Eigen Grubbe-
hoeve, opgericht in 2002, werd het uiteindelijk mogelijk om ook wonin-
gen te kopen in de Bijlmer, in plaats van alleen te huren. Hiertoe had de
stichting zestig gegadigden gevonden die lid werden van de stichting
met als doel te investeren in de verbetering van een woning in Grubbe-
hoeve. Achterliggende gedachte was ook hier dat de Bijlmerbelievers
de originele hoogbouw in de wijk willen behouden. Oorspronkelijk
heette KJEG KJEB, Koop Je Eigen Bijlmer. Maar omdat de aanpak van
de stichting niet in alle flats in de Bijlmer even succesvol bleek, is de
naam later omgedoopt tot KJEG. Uiteindelijk zal het hele pand uit koop-
woningen gaan bestaan. Wanneer er een woning vrijkomt door verhui-
zing, wordt de woning opgeknapt en vervolgens verkocht.
Aanvankelijk was het voor de huidige kopers in de flat een optie om een
dakterras of dakatelier op het dak te bouwen. "Bouwkundig gezien is
het mogelijk om dakbouw toe te passen. Later kwamen we erachter dat
er mechanische ventilatiesystemen en riolering op het dak geplaatst
zijn. Daar kun je geen dakterras naast plaatsen. Het kost veel geld om
eerst heel het systeem om te bouwen, en vervolgens nog een
uitbouw", legt Van Leijen uit. En aangezien de kosten van de ombouw
voor rekening van de bewoners komt, wordt de mogelijkheid tot
uitbouw iets lastiger. "Ik heb de bewoners inmiddels uitgelegd hoe het
zit. Zij kunnen nu zelf kiezen. Maar de vergunning ligt er in elk geval."
Oude en nieuwe situatie
begane grond. Schaal 1:100
De begane grond is
ge?ntegreerd met het
maaiveld; zowel wonin-
gen als winkels hebben
een entree die hierop
uitkomt.
nr 3 2010bijlmermeer 19
socIAle mIx
Hoewel Grubbehoeve gespaard is gebleven, zijn er ? in navolging van
de afspraken met de vernieuwingspartners gemeente Amsterdam,
stadsdeel Zuidoost en Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ? in de
Bijlmer wel degelijk gebouwen gesloopt; meer dan vijftig procent in
totaal. Inmiddels is er zoveel nieuw- en laagbouw voor in de plaats
gekomen, dat de wijk sterk verbeterd is. Het realiseren van koopwonin-
gen nadat er gebouwen gesloopt worden, is niet een doel op zich, legt
Hamel uit. "Er komen ook huurwoningen voor in de plaats. Het gaat om
een sociale mix, ook financieel gezien. De meeste koopwoningen in de
Bijlmer zijn sociale en middeldure koop geweest. De grootste vraag
hierbij kwam van de huidige bewoners die graag van huur naar koop
wilden overgaan, en van mensen die terug willen verhuizen naar de Bijl-
mer. Dat zijn toch de Bijlmerbelievers. De eersten vestigden zich in de
jaren '70. Surinamers en Ghanezen hebben sterke familiebanden, ze
willen graag bij elkaar wonen. Ik denk dat het zo gewoon werkt."
Met de renovatie van Grubbehoeve is het einde in zicht wat betreft het
upgraden van de Bijlmerflats. Project Daalwijk loopt nog, maar zal in
2011 opgeleverd worden. Kleiburg startte gelijktijdig met Grubbehoeve
maar de planvorming is nog niet gereed. De wijk heeft drie winkelcen-
tra. Winkel- en uitgaanscentrum Amsterdamse Poort, dat ook voor het
ArenA-gebied is bestemd, en Ganzenpoort, een buurt winkelcentrum
waar op de begane grond winkels zijn gevestigd, met daarboven wonin-
gen. Als derde is Kameleon momenteel in aanbouw, het nieuwe winkel-
centrum dat Kraaiennest gaat vervangen. Daar worden parkeerplaat-
sen, winkels en appartementen bovenop elkaar gestapeld. Volgens
Hamel en Van Leijen is de veiligheid in de wijk toegenomen. "Mensen
van buitenaf zullen zich de Bijlmer herinneren als onveilig, maar het
belangrijkste is de sfeer", meent Hamel, die zelf elf jaar in de Bijlmer
woonde en er al dertien jaar werkzaam is. "Het is gezelliger in de hore-
cagelegenheden en de winkelcentra. De mentaliteit is veel losser en
vrolijker." Van Leijen: "Het is een eigen dorp in een stad. Niemand
realiseerde zich bij de bouw in de jaren '70 dat de hoofdbewoners, nu in
totaal zo'n 130 nationaliteiten, op straat leven. En die werden in huizen
gestopt zonder straat. Dat werkt niet. Wij doen boodschappen en gaan
daarna terug naar huis. Zij gaan op straat staan kletsen, ontmoeten
elkaar op straat." Snel en effici?nt winkelen hoeft hier niet, verklaart
Hamel. "Je vertrekt met een lege tas, drinkt de hele dag overal koffie,
en komt 's avonds weer thuis. Het leven is op straat komen te liggen,
en vroeger was er geen straat."
PROJECTGEGEVENS
Naam en Plaats Grubbehoeve,
Amsterdam Zuidoost
Aantal woningen en typen 313, 4
typen
Aantal bedrijfsruimten en
collectieve ruimten 12
Bouwjaar 1970; renovatie gereed 2007
Eigenaar Rochdale; V.V.E - J.E.G.
Architect CASA architecten
Aannemer Kondor Wessels, Van der
Leij Bouwbedrijven BV, Metapart
Uitvoering 2006-2007
Uitvoeringswijze traditioneel
Projectfase gerealiseerd
MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN
I SCHIL
1 Dak herstel dakbedekking
2 Dichte gevel kopgevels ge?so-
leerd, afgewerkt met Eternit
gevelplaat
3 Gevelopeningen onderhoud /
schilderwerk hout
4 Balkon onderhoud / betonher-
stel en schilderwerk; plaatselijk
vervanging en beglazing
II WONING INTERN
5 Keuken onderhoud 100%
6 Douche onderhoud 100%
7 Toilet onderhoud 100%
8 Indelingswijziging (binnen
casco) beperkt
9 Vergroting casco (uitbouw/
opbouw) n.v.t.
III INSTALLATIES
10 Cv-/mv-units vervangen:
nieuwe mv-dakventilatie;
vernieuwen: individuele stads-
verwarmingunit
11 Rest woninginstallatie onder-
houd 100%
IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN
12 Entrees en poorten vernieu-
wen: indeling en afwerking,
puien 100%
13 Trappenhal en/of galerij
e.d. vernieuwen indeling en
afwerking 100%
14 Lift bestaande situatie 6 liften;
2 uitpandige liften gesloopt, 2
nieuwe liften bijgeplaatst in
bestaand casco; onderhoud en
vernieuwing liftkooi 4 liften;
stopplaats alle liften elke
verdieping
15 Bergingen e.d. individuele
bergingen vervallen, nieuwe
gemeenschappelijke fietsen-
bergingen met glaspuien,
interieur volledig zichtbaar
vanaf maaiveld
V WOONOMGEVING
16 Erfafscheidingen/buitenber-
gingen e.d. nieuw betonnen
erfscheiding
17 Inrichting omgeving/achterpa-
den e.d. geheel nieuw inge-
richt door stadsdeel Zuidoost
KOSTEN PER WONING (AANNEEMSOM,
INCL. BTW, PEIL 2007)
Woningen incl. stadverwarming
24.980,-
Casco incl. plint 35.875,-
Rest 7.145,-
Totaal 68.000,-
PRIJS / KWALITEIT
Kale huurprijs na renovatie ongewij-
zigd
Aantal WWS-punten na renovatie
uitsluitend gewijzigd t.g.v. investering
De trappenhui-
zen zijn licht,
groot en met
glas opgezet
zodat er een
grotere sociale
controle is.
Reacties