programma20 nr 2 2014 ruimte voor de eigenaar-bewoner programma nr 2 2014 21 programma De koopsector vormt met zo'n 60% het grootste deel van de woningvoorraad. In deze sector domineert de eengezinswo- ning. Dit betekent voor de voorraad dat minstens de helft bestaat uit eengezinswoningen van eigenaar-bewoners (fig. 1). Het zal duidelijk zijn dat ? als we het over kwaliteitsaanpas- sing van de woningvoorraad hebben en bewonerskeuzen leidend willen laten zijn ? dit deel van de voorraad een domi- nante rol zal spelen in de nieuwe benadering die wordt gezocht. tekst en beeld martin liebregts Deze nieuwe benadering voor kwaliteitsaanpassing van de woningvoor- raad richt zich op individuele keuzen, duurzaamheid, tijdsperspectief voor de bewoner, meer comfort en een verbeterde kosten-kwaliteitver- houding. Al deze woorden op een rij vormen de achtergrond van de discussie die de afgelopen jaren bepalend is geweest. Soms wordt het samengevat in de zin: de gebruiker of bewoner centraal. Tot nu toe richt de aandacht zich vooral op renovatie van de sociale huursector, vaak met speciale aandacht voor eengezinswoningen. Dit is nu eenmaal de renovatie die het eenvoudigst is uit te voeren. Het aantal eengezinswoningen dat valt in de sociale huursector verhoudt zich tot de koopsector als 1:4. Renovatie van de koopsector, die zich verbor- gen en onzichtbaar beweegt, zal de markt meer gaan domineren. Op dit moment gebeurt dit vooral achter de schermen en niet opvallend, omdat het als de serie van ??n wordt uitgevoerd. Figuur 1. Circa 60% van de voorraad is in bezit van eigenaar-bewoners; 31% is sociale huur en 9% is particuliere huur. De koopsector is verdeeld over eengezinswoningen (85%) en meergezinswoningen (15%). Verzameling doorzon- woningen in Woensel, Eindhoven. programma22 nr 2 2014 FINANCI?LE RUIMTE De financi?le ruimte voor woningaanpassing wordt onder andere bepaald door de eigen financi?le positie van de bewoner, de huidige waarde van de woning en de toekomstige waarde(ontwikkeling) na de aanpassing. Een onderzoek onder gelijksoortige woningtypen (doorzon- varianten) uit vergelijkbare bouwperioden (1960-1975) en wijken, geeft inzicht in de potenti?le financi?le ruimte voor renovatie1 . In figuur 2 is een verdeling gemaakt van woningen in voorraad per bouwperiode. Opvallend bij de vergelijking is dat tussen een gerenoveerde en een niet-gerenoveerde woning de vraagprijs slechts een bescheiden verschil laat zien van circa 15.000. Bij de analyse zijn specifieke bijzon- derheden zoals aanwezigheid van aan- of bijbouw en garage ge?limi- neerd. Richten we de vergelijking op een identieke woning (bouwsys- teem) die verspreid is gebouwd in twee wijken, dan is het verschil groter. Het verschil ligt in de orde van grootte van 30.000 ? 35.000 per woning. De mogelijke verklaring dat het eerste verschil zo marginaal is (15.000), is gelegen in het feit dat bij de vraag- en koopprijs vele kwali- teiten en mogelijkheden de (uiteindelijke) prijs bepalen. Niet ??n kwali- teit of zelfs niet de totale technische kwaliteit van een renovatie geeft de doorslag. Ook de locaties van de verschillende wijken hebben slechts een bescheiden rol in de prijsbepaling. Uiteindelijk gaat het om sterk gelijkende wijken die in de naoorlogse periode zijn gebouwd in eenzelfde stad. De prijs is dus niet zomaar een optelsom van de kosten van technische aanpassingen, maar vooral het resultaat van de individu- ele beoordeling van de woonmogelijkheden. De techniek komt dan als het ware op het tweede plan. Duidelijk is dat de financi?le marges, gezien de mogelijke, beperkte waardeontwikkeling van een woning, gering zijn voor kwaliteitsaanpas- sing. Juist de behoefte aan extra comfort en besparing op energiekos- ten (fig. 3) moet ervoor zorgen dat er bij de afweging extra ruimte ontstaat. Door de huidige financi?le crisis en de sterke daling van de huizenprijzen, staan de mogelijkheden echter extra onder druk. Een substantieel deel van de eigenaar-bewoners heeft ook nog te maken met onderwaarde. Het percentage ligt op circa 25% en de gemiddelde onderwaarde bedraagt zo'n 13.000 per woning2 . Vooral starters op de woningmarkt, die zich de afgelopen tien jaar op de koopmarkt hebben bewogen, hebben er last van. Als we het percen- tage eigenaar-bewoners met onderwaarde (25%) optellen bij het deel dat de woning al heeft gerenoveerd, resteert minder dan de helft van de eigenaar-bewoners als potenti?le kandidaten voor structurele kwaliteits- aanpassing in de komende jaren. Figuur 2. Woningvoorraad naar bouwjaar Periode Dakvorm: zadeldak Uitbouw/ aanbouw Inhoud in m3 Vraagprijs Kavelgrootte in m2 t/m 1969 ~90% 20% ~350 m3 178.000 163 m2 1970-1979 ~85% 5% ~365 m3 180.000 179 m2 1980-1989 ~95% 11% ~355 m3 210.000 182 m2 1990-1997 ~55% 17% ~354 m3 223.000 147 m2 ~80% ~13% ~354 m3 210.000 168 m2 1 Onderzoek naar kwaliteit en prijs van circa honderd doorzonwoningen, gebouwd in de periode 1960- 1975 in zes buurten/wijken in Eindhoven (`Eindhoven, Woensel Noord', februari 2014). Een renovatie bestaat uit het vernieuwen van keuken, douche, toilet en woninginstallatie. Verder worden kozijnen vervangen, gevels, vloer en dak ge?soleerd en veelal dakpannen vervangen. In totaal gaat het om 3,7 miljoen eengezinswoningen in de koopsector en circa 1 miljoen eengezinswoningen in de sociale huur- sector. 2 De gemiddelde WOZ voor de koopsector bedraagt 288.000. Voor eengezinswoningen is dat 302.000 (WoON 2012). Woningen tot 200.000 vormen zo'n 30% van deze koopsector. Circa 25% van alle woningen in bezit van eigenaar-bewoners heeft te maken met onderwaarde, die gemiddeld 13.000 per woning bedraagt (bron: CBS, 2013). Begin 2011 bedroeg de gemiddelde onderwaarde bij een huiseige- naar tussen de 25 en 35 jaar 30.000. Bij 65-plushuishoudens was dat slechts 1000. De koopprijs lag in 2013 12% onder de initi?le vraagprijs. De huizenprijzen zijn sinds 2008 met zo'n 15 ? 20% gedaald en zitten weer op het niveau van 2001 (NVM). Figuur 4. Enkele kenmerken van de eengezinswoningen van eigenaar-bewoners uit de peri- ode 1950-1999. De gegevens zijn ontleend aan ruim 300 koopwoningen, verspreid over een deel van het land (2013/2014). Van de woningen uit de periode 1960-1975 met zadeldak en met voldoende ruimte, beschikt circa 50% over een dakkapel. De gemiddelde eengezinswo- ning uit de periode 1960-1975 heeft een Energie Index (EI) tussen de 1,70 en 1,80 en heeft label D. De inschatting is dat de gerenoveerde woningen een label B (en soms A) hebben. De gemiddelde EI voor de totale woningvoorraad bedraagt 1,9. Voor de koopsector is dat 1,8, wat ook overeenkomt met label D (WoON 2012). In Vlaardingen, project Flores Montal, zijn 56 duplexwoningen veranderd in 28 eensgezins- woningen. De renovatie is uitgevoerd in de serie van ??n. programma nr 2 2014 23 DE `EIGEN' AANPASSINGEN IN DE TIJD Woningen van eigenaar-bewoners worden in de loop der tijd aan de buitenzijde beperkt aangepakt. Dat laat een analyse zien van doorzon- woningen uit de periode 1960-1975 in de prijsklasse tot 200.0001 . Het bezit vertoont grote overeenkomst met dat van de sociale huursector. Voor de bouwperiode 1960-1975 geldt dat keuken, douche en toilet zijn opgeknapt, dakkapellen zijn aangebracht, circa 20% een aan- of uitbouw heeft aangebracht, allerlei deelmaatregelen op energetisch gebied zijn getroffen en 30 ? 40% wordt gekarakteriseerd als gereno- veerd. Het zal duidelijk zijn dat een uniforme aanpak voor de woning niet zomaar zinvol is; de invulling zal meer differentiatie behoeven en de oplossing zal moeten worden vertaald naar onderdelen van de woning (componenten). Het eigen woningbezit bestaat voor ongeveer de helft uit rijtjeswonin- gen, in ruim 80% van de situaties uitgevoerd in twee lagen met een kap. Vooral koopwoningen met een zadeldak van voldoende afmetingen zijn door de bewoners in de loop der tijd voorzien van een dakkapel. Daarbij zijn met name woningen uit de periode tot 1970 vaker voorzien van uit- of aanbouw, dan die uit een latere periode. De energetische kwaliteit wordt sterk bepaald door het bouwjaar van de woningen, maar doet gemiddeld niet onder voor die van de sociale huursector. Ook hier is binnen een periode een grote spreiding te zien3 (fig. 4). De geschiedenis van woningen en haar bewoners laat zien dat wonin- gen niet uniform zijn. Tegelijkertijd kent elke bouwperiode zijn eigen technische profielen, wat verband houdt met de verschillen in construc- tie en materialen, die in sterke mate de eigenschappen bepalen. Het oorspronkelijke casco is bijvoorbeeld in hoge mate bepalend voor de geluidsisolatie tussen de woningen. Ondanks al de genoemde verschil- len, zijn er toch veel overeenkomsten in opbouw en ruimtestructuur zoals die horen bij de verschillende woningtypen (doorzonwoning, tuin- kamerwoning). Juist die patronen moeten mede de basis vormen voor de te ontwikkelen oplossingen4 . DIFFERENTIATIE IN DE AANPAK GEWENST Voor de eigenaar-bewoner bestaat er niet `een' kwaliteitsaanpassing. De voorraad laat ook bij een woningtype uit ??n bouwperiode ? bijvoor- beeld doorzonwoning of tuinkamerwoning ? een grote diversiteit aan kwaliteiten zien. De woning kan nog in de originele staat van 1965 verkeren of al volledig zijn gerenoveerd. Tegelijkertijd heeft men in de praktijk te maken met grote verschillen tussen de eigenaar-bewoners als het om financi?le mogelijkheden gaat: de omvang van de onder- waarde, de zekerheid ten aanzien van de inkomenspositie, het huishou- denstype en de levensfase. Veel aspecten spelen een rol bij de beoordeling van de investering, die gepaard gaat met kwaliteitsaanpassing. De kunst is nu om met al deze verschillen door differentiatie in het aanbod, een passend antwoord te geven. Figuur 3. Energie-index en gasverbruik eengezinswoningen 3 De woningen uit de periode 1950-1979 in prijsklasse tot 200.000 zijn voor 32% gerenoveerd door de bewoners, zowel aan de binnen- als de buitenzijde (`Eindhoven, Woensel Noord'). 4 De ruimte voor extra investeringen, die verband houdt met energiebesparing of energieopwekking, bedraagt bij een maandelijkse besparing van 100 tussen de 15.000 en 25.000. Dit is afhankelijk van de beschouwingsperiode (15 of 25 jaar) en van de ontwikkeling van de energieprijzen (1 of 2% boven inflatie).