Nederland is in transitie, althans, dat zouden we moeten zijn. Een transitie is een structurele verandering waarbij patronen en gebruik overgaan naar een nieuwe werkelijkheid. Verandering gaat dus niet vanzelf, zeker niet als deze structureel moet zijn. Het betekent afscheid nemen van oude gewoontes. Bovendien is iets pas structureel als iedereen daadwerkelijk meedoet. Dus de grote vraag in de energietransitie is: hoe krijgen we mensen in beweging om hun woning te verduurzamen?

Nederland bestaat uit 8 miljoen woningen. Daarvan zijn 4,5 miljoen woningen in privaat eigendom en worden bijna 3,5 miljoen woningen verhuurd. Van deze verhuurde woningen is slechts 2,28 miljoen (28% van onze woningvoorraad) in bezit van woningcorporaties. Er zijn dus ook ruim 1 miljoen woningen in de particuliere verhuur. Het is deze mix die je in een willekeurige buurt tegenkomt. Natuurlijk verschilt het bezit sterk per buurt, de ene buurt staat vol met koopwoningen, terwijl in een andere buurt de huurwoningen de overhand hebben. Maar de praktijk leert ons dat je bij een buurtaanpak altijd verschillende eigenaren tegenkomt. Iedere eigenaar heeft zijn eigen motieven om wel of niet iets met woningen te doen.

De buurt is de laagste ruimtelijke eenheid die we in Nederland kennen. Waarbij we een verzameling buurten een wijk noemen. Beiden worden vaak gebruikt om data en informatie te ordenen. Het CBS verdeelt Nederland in meer dan 14.000 buurten. De buurt is daarmee veelal het niveau waarbij plannen concreet worden gemaakt. Bij de uitwerking van het Klimaatakkoord en de warmtevisie gaat het dan per wijk en buurten over besparen van Megatonnen CO₂, vlekkenplannen, scenario’s en strategieën.

De volgende stap is om deze papieren plannen concreet te maken en in een bepaalde buurt te starten met de transitie. Met 8 miljoen woningen en 14.000 buurten heeft een gemiddeld buurt 600 woningen. Met die 600 huishoudens, gevarieerd in eigendom, zal bekeken moeten worden hoe hun manier van wonen in die buurt past binnen de gestelde doelen van het rijk en de plannen van de gemeente. Dat betekent, wat is er nodig om deze doelen te halen en wat betekent dit vervolgens voor je portemonnee, het gebruik van de woningen en de benodigde vergunningen?

Vijf jaar geleden werden de corporaties gezien als ‘startmotor’ van de energietransitie. Als bezitter van grote aantallen woningen gebouwd in dezelfde periode zouden zij in staat moeten zijn om op grote schaal resultaat te boeken. Met overheidsprogramma’s zoals de ‘stroomversnelling’ en de ‘renovatieversneller’ ter ondersteuning moesten corporaties en hun partners laten zien wat er mogelijk was. Tegelijkertijd was er nog de verhuurdersheffing die niet hielp met starten en bleek de markt niet in staat om met een goed en betaalbaar renovatieaanbod te komen. De realiteit was vooral dat corporaties doorgingen met hun bewezen praktijk door goed voor hun assets (woningen) te zorgen. De rol als ‘startmotor’ werd maar mondjesmaat ingevuld. Laten we eerlijk zijn, om die rol hebben ze zelf ook nooit gevraagd. Bij sociale verhuurders zijn de woningen juist een middel om te voorzien in de dienst die ze leveren, namelijk huisvesting. Daarbij wordt vooruitgekeken naar het in standhouden en (duurzaam) verbeteren van bewoonde woningen. Met als belangrijkste opgave dat deze woningvoorraad betaalbaar moet blijven voor haar doelgroep.

Naast de sociale verhuur worden meer dan een miljoen woningen particulier verhuurd. Dit zijn niet alleen de beroemde ‘huisjesmelkers’, maar hier vallen bijvoorbeeld ook de institutionele beleggers zoals pensioenfondsen onder (circa 200.000 woningen). Een groot deel van deze woningen valt in de zogenaamde vrije huur, dat wil zeggen dat de woning een huur heeft boven de liberaliseringsgrens (momenteel € 808,06), maar dat hoeft niet. Ook in de particulier verhuur kunnen woningen goedkoper worden aangeboden. Het verschil met sociale verhuurders is dat in de particuliere verhuur de woningen een middel zijn om economisch rendement op te leveren en dus geld te verdienen. Het bieden van huisvesting is slechts een afgeleide daarvan. De afwegingen die hierbij gemaakt worden draaien wel om de kwaliteit van het verhuurde, maar altijd in relatie tot de opbrengsten. Een pand dat niet de gewenste opbrengsten heeft zal eerder worden afgestoten dan dat daar veel in geïnvesteerd wordt.