Naast het oplossen van het grote woningtekort, verlaging van de CO2-uitstoot, de verduurzaming en de stikstof- en PFAS-problemen, staan de woningcorporaties voor de uitdaging om de oudere bestaande sociale woningvoorraad, met de direct bijhorende woonomgeving, bruikbaar te hou-den voor de bewoners en goed beheerbaar door de eigen organisatie. Woningcorporaties hebben bij veel van hun woningcomplexen grote zorgen of zij alle hiervoor nodige activiteiten kunnen blijven uitvoeren1. Aedes-bestuurslid Hester van Buren zei begin februari in een artikel van RTL Nieuws2: "Als we nu niet ingrijpen, staan veel buurten op het punt om achterstandswijken te worden."

Veel oudere woningen en soms ook hun woonomgeving zullen steeds minder gaan voldoen, voor wat betreft de technische en functionele bruikbaarheid, aan de actuele maar soms ook wettelijke gebruikseisen. Vervanging van deze woningen kan dit oplossen, maar door het grote huidige tekort aan woningen blijft dat achterwege. Vervanging van de oudere woningvoorraad door nieuwbouw is momenteel nog geen 0,2% is. Volgens André Thomsen, hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer aan de TU is de nieuwbouwproductie lang niet voldoende voor de behoefte. “De jaarlijkse sloop bedraagt slechts 0,17% en de totale vernieuwing zou met zo’n vervangingstempo zo’n 600 jaar duren³.” Dit betekent dat het een uitdaging wordt om cyclisch de vinger aan de pols te kunnen houden om optimaal en efficiënt op de bruikbaarheid van woningen en woonomgeving te kunnen sturen. Het ligt voor de hand om hiervoor de inspectiecyclus te gebruiken van het onderhoud gezien de bijzondere relatie tussen onderhoud en verbeteringen.

De zorgen over de bruikbaarheid kunnen we ook afleiden van cijfers van het CBS⁴. Huishoudens waren in 2018 minder vaak tevreden met hun woning dan in de jaren daarvoor. Vooral onder huishoudens in een huurwoning nam de tevredenheid af. In 2018 was gemiddeld 71% van de huurders (zeer) tevreden met hun woning. In 2009 was dat 81%. Als oorzaken worden de staat het onderhoud en de bruikbaarheid van de woning genoemd. Het onderhoud betreft de instandhouding van de oorspronkelijke nieuwbouw. De bruikbaarheid betreft de uitstraling en de indeling van zowel de woning als de hierbij horende buitenruimten. Ontstaan van “gebreken” voor wat betreft het onderhoud en de bruikbaarheid is, naar het Burgerlijk Wetboek een omstandigheid⁵ waardoor de woning niet het (woon)genot kan verschaffen die een huurder bij het aangaan van de overeenkomst⁶ mocht verwachten.

Ook uit de hoek van medewerkers van enkele woningcorporaties beluisteren we een toenemende zorg over die vermindering van de gebruikskwaliteit en daarmee van het woongenot voor de huurders die in die oudere woningcomplexen wonen. Bij de uitvoering van een Conditiemeting, een genormeerde methode voor het bepalen van de onderhoudsbehoefte⁷, scoren belangrijke delen van die complexen een goede of redelijke technische kwaliteit terwijl de medewerkers de gebruikskwaliteit hiervan als matig tot slecht beoordelen. Belangrijk is dus dat zij een instrument krijgen waarmee zij kunnen onderzoeken welke werkzaamheden bijdragen aan verbetering van die gebruikskwaliteit, en daarmee de klanttevredenheid. De zorgen over het mindere woongenot van de bewoners die in oudere woningen wonen, vergeleken de medewerkers met die van bewoners die in een nieuwere woning wonen. Zij zagen hierin grote verschillen, dit terwijl de huurprijzen van de oudere en nieuwere woningen vaak gelijk zijn. Ze wijzen hierbij op het mindere woongenot door de niet-egale reparatieplekken in wand- en vloerafwerkingen, de niet-verwijderbare vervuilingen, de krassen op deuren en deurkozijnen door onder andere scootmobielen, enz. Ook vinden ze de gebruikskwaliteit in de oudere complexen laag door de vaak veel te smalle gangen in de algemene ruimten, de beperkte gebruiksmogelijkheden van bergingen in de onderbouw omdat die bijvoorbeeld zijn afgescheiden met gaas. Ze wijzen op het onveilig gevoel die bewoners ervaren in de directe omgeving van de woning, achterpaden, gangen in entrees, trappenhuizen en onderbouw. Dit doordat die ruimten te veel verborgen hoeken en gaten kennen en vaak te weinig zijn verlicht. Hierdoor zijn er te weinig sociale controlemogelijkheden omdat die ruimten te veel verstopmogelijkheden en vaak meer dan één uit- en ingang hebben.

Om al deze omstandigheden op te sporen is nodig dat de ontwikkeling van de gebruikskwaliteit van alle onderdelen in alle ruimten en plaatsen van een woningcomplex en bijbehorende buitenruimten zoveel als mogelijk meetbaar wordt gemaakt en daardoor in de jaren gevolgd kan worden. Dan wordt zichtbaar welke relaties er zijn tussen ontwikkeling van de gebruikskwaliteit en het behoud of de teruggang van de tevredenheid bij zowel de huurders als bij de medewerkers van de woningcorporaties.

Definiëren van het begrip kwaliteit gebeurt door het benoemen van de hierbij horende gebruikseisen. Die eisen zijn af te leiden van de behoeften van de belanghebbenden. Door die behoeften van waarden te voorzien wordt zichtbaar wanneer er sprake is van aantasting van de gebruikseisen als er manco’s voorkomen bij de onderdelen die voor die behoeften zijn aangebracht. Die behoeften zullen natuurlijk in de loop van de tijd veranderen, wat vraagt om ze frequent te herijken.