Corporaties staan voor een grote opgave om hun bezit te verduurzamen. Toch is het jammer niet van het moment gebruik te maken om meer te doen dan alleen die verduurzaming. Actief investeren in het onderhoud, sociaal beheer en interessante functies in de plinten, de begane grond, van wooncomplexen kan een synergie-effect opleveren voor een positieve wijkontwikkeling, leefbaarheid en vastgoedwaardes. Als ontwikkelaar heb ik binnen Ymere de kans gekregen om dit aan te tonen met het project OndernemersHub Heesterveld Amsterdam.

Persoonlijk ben ik een groot aanhanger van het gedachtengoed van Jane Jacobs (The rise and fall of great American cities), of meer recentelijk Jan Gehl (Steden voor mensen). Beiden pleiten ervoor om in te zetten op aantrekkelijke, levendige functies in de plinten, de begane grond. We beleven tenslotte een wijk op straatniveau. Doordat een bedrijfsmatige invulling van plinten niet meer tot de kerntaak van een corporatie behoort, voelen zij er niet veel voor om hier een actieve inspanning te leveren. Ik ben van mening dat het in sommige projecten wel een optie is en dat je daarmee een bijdrage levert aan waar de corporatie wel voor staat: wijkvernieuwing en de creatie van een positief woonmilieu voor de primaire doelgroep.

Dat tijdig investeren in onderhoud, renovatie en verduurzaming een positieve bijdrage levert aan het vastgoed en een wijk is redelijk algemeen bekend. Daarnaast kun je investeren in vormen van sociaal beheer, zoals bijvoorbeeld actieve overlastbestrijding, schuldhulp en tuinonderhoud van oudere bewoners. Dat je dit voor meer synergie-effecten ook kunt combineren met investeringen in levendige plinten van complexen, is maar bij een handvol mensen bekend. Daar wil ik in dit artikel op inzoomen.

Door de nieuwe Woningwet zijn ‘niet-woonfuncties’, zoals bedrijfsruimten, geen Diensten van Algemeen Economisch Belang geworden en behoren daarmee niet meer tot de primaire taak van woningcorporaties. Zodoende besloten veel corporaties om hun bedrijfsruimten in woonwijken letterlijk in de etalage te zetten en ze aan te bieden aan de hoogste bieder. Maar is dit handig? Of is het in sommige gevallen slimmer om ze te behouden en ze strategisch in te zetten als krachtig en effectief instrument voor wijkontwikkeling? De woningwet biedt in ieder geval nog voldoende mogelijkheden om te investeren in de plinten van woongebouwen.

Er is een instrument dat helpt om dit te onderbouwen: de maatschappelijke kosten-batenanalyse. Ymere, een corporatie met een bezit van 86.000 verhuureenheden, waarvan ongeveer 3500 bedrijfsruimten, liet, met cofinanciering van de gemeente Amsterdam, op deze manier het maatschappelijk rendement van haar investeringen in de bedrijfsruimten in de Van der Pekbuurt in Amsterdam Noord in de afgelopen acht jaar inzichtelijk maken. Hieruit bleek dat de investeringen in alle scenario’s een zeer positief maatschappelijk en financieel rendement opleveren.

Bij Ymere komen bedrijfsruimten niet expliciet voor in de ondernemersstrategie sinds de verandering van de Woningwet. De voor de hand liggende conclusie was in eerste instantie ook om hier niet meer in te investeren. Gelukkig heeft de directie van Ymere op een later moment besloten om onder bepaalde voorwaarden nog wel te investeren in bedrijfsruimten. Er moet uiteraard een goede aanleiding zijn. Daarnaast dient Ymere een substantieel aandeel van minimaal 250 m² aan woningen en bedrijfsruimten te hebben en samen op te trekken met de gemeente. Ook wordt er alleen geïnvesteerd als de waardeontwikkeling van de wijk achterloopt op referentiewijken. Bedrijfsruimten mogen pas verkocht worden als er een duidelijk omslagpunt is bereikt in de wijk.

De belangrijkste reden om te investeren in bedrijfsruimten is dus het feit dat deze ruimten levendige en interessante plinten opleveren, die niet automatisch door de markt worden opgepakt. Deze ‘niet-woonfuncties’ spelen een essentiële rol bij de ontwikkeling en beleving van de wijk en uiteindelijk voor het realiseren van een goed woonmilieu. Het project Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost is hier een mooi voorbeeld van.