Voor veel partijen is wonen een complex dossier. Op lokale woningmarkten loopt het vast, ondanks convenanten en prestatieafspraken. De uitdagingen zijn enorm: betaalbare, passende woningen voor heel diverse doelgroepen, stokkende doorstroming, lange wachtlijsten en een gebrek nieuwe eigentijdse (kleinere) woningen. Daar komt dan ook nog eens een duurzaamheidsopgave bovenop.

Wil je binnen al die opgaven de juiste afweging maken, dan is begrip van de uitdagingen een voorwaarde om een samenhangede keuze te maken. Wonen kost geld. Het gaat dan niet alleen om het bouwen, ook onderhoud en verbetering brengen jaarlijks terugkomende kosten met zich mee. Op het moment dat je een gebouw neerzet hoort daar onherroepelijk onderhoud bij. De onderhoudsvrije woning bestaat niet. Schilderen, de installatie vervangen, maar mogelijk ook een dakkapel plaatsen of zelfs een uitbouw zijn nodig om op een passende manier in het wonen te voorzien. Al die onderhouds- en verbeterwerkzaamheden bepalen hoe lang je een woning kunt gebruiken. We noemen dit de gebruikscyclus van een woning. Met al die aandacht en werkzaamheden kan een woning minimaal 120 jaar mee. Als we kijken naar de dagelijkse praktijk van een corporatie dan zien we dat het hun opgave is om die cyclus zo efficiënt mogelijk te beheren.

Beheren is een bredere opgave, zeker als het je missie is om een sociale en maatschappelijke rol te vervullen. Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen die betaalbare woningen verhuren of verkopen, en daarmee hebben zij een uitzonderingspositie in de woningmarkt. Zo kunnen ze onder meer onder gunstige omstandigheden geld lenen. Daar staat tegenover dat corporaties periodiek afspraken maken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Dit is vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV).  Het opstellen van prestatieafspraken gaat verder dan het leveren van woonruimte. De afspraken hebben te maken met het huurbeleid en de betaalbaarheid van woningen, maar de corporatie maakt ook afspraken over de aantallen woningen in de stad en de vorm en kwaliteit. In de meeste gemeenten is een woonvisie of een woonagenda opgesteld, waarin de gemeente de plannen op het gebied van wonen vastlegt, zowel voor huurwoningen als voor koopwoningen en middels prestatieafspraken wordt dit verder ingevuld, met de partners in de stad.

Maar laten we kijken naar de opgave voor de corporaties. Als voorbeeld een stad waar iedere vijf jaar afspraken tussen gemeente, corporatie en huurders worden vastgelegd in convenanten en waarbij ik nauw betrokken ben. Omdat het wonen een brede opgave kent zijn er, naar analogie van de klimaattafels, thema’s eerst in losse tafels besproken om vervolgens alle onderwerpen weer bij elkaar te laten komen. In dit geval zijn er drie tafels namelijk: betaalbaar en beschikbaar, het sociale domein en de tafel over duurzaamheid. Deze driedeling laat zien dat het wonen niet alleen over stenen gaat, maar dat het een integrale opgave is. Duurzaamheid is dan ook geen op zichzelf staande opgave. Hoewel de werkwijze met de tafels nieuw is, is het opstellen van een convenant dat zeker niet. Deze stad maakt al langer om de vijf jaar convenanten.