De European Federation for Living (EFL) heeft zo’n 45 aangesloten organisaties uit 7 landen, waaronder een groot aantal sociale verhuurders. Vanuit dat perspectief is het interessant om te kijken naar zin en onzin van marktwaardering van de Nederlandse sociale sector.

Waarom is de marktwaardering bij woningcorporaties ook al weer ingevoerd? Het simpelste antwoord is: omdat het verplicht werd. De sector had het nooit op eigen initiatief gedaan. Achterliggend: omdat het een beter beeld geeft van de werkelijke financiële positie van corporaties en het helpt om de vastgoedportefeuille te sturen. Cynici onder ons verdenken de overheid ervan om de geesten rijp te maken voor een nog hogere verhuurdersheffing.

Overigens moet wel een kanttekening worden gemaakt bij de “marktwaarde” in verhuurde staat. Het is namelijk geen echte marktwaarde, maar een verplichte, sterk genormeerde bedrijfswaarde berekening met eindwaarde. Kortom, wat de overheid en toezichthouders vinden dat de marktwaarde is. Dat noemen we een contradictio in terminis.

De financiële effecten van de waardering op marktwaarde zijn enorm. Volgens het sectorbeeld 2016 van de Autoriteit Woningcorporaties is het Eigenvermogen (EV) van de corporatiesector op basis van de Volkshuisvestelijke balans circa € 52 miljard en op basis van de Marktwaarde balans circa € 155 miljard. Dat is vrijwel geheel op conto te schrijven van de verschillen in waarderingen van het vastgoed. Het levert de sector geen cent extra op in termen van kaspositie of kasstroom. De sector ‘verdiende’ circa € 13 miljard, waarvan ruim € 9 miljard door ‘niet gerealiseerde waardeverandering’, ofwel een hogere waardering van het vastgoed (waarvan je niet weet of het ooit wordt gerealiseerd). Ook hier, geen cent extra in de portemonnee.

In het buitenland wordt in de sociale sector vrijwel niet op marktwaarde gewaardeerd. De meeste leden van EFL komen uit Duitsland, Frankrijk, Verenigd Koninkrijk en Nederland. De meest gebruikelijke waarderingen zijn: op basis van historische kostprijs minus afschrijving en op basis van bedrijfswaarde. In Duitsland kom je wel waardering op marktwaarde tegen bij woningbedrijven die ook een grote portefeuille met vrije sector woningen hebben. Anders dan in Nederland, wordt geen uniforme waarderingsmethode voorgeschreven en er komt dan ook een grotere verscheidenheid aan waarderingsmethoden voor. Overigens ziet de sociale woningmarkt er in de verschillende landen ook heel verschillend uit. Collega’s uit het buitenland geven aan dat zij weinig of geen voordelen zien in marktwaardering. Het voornaamste bezwaar, is dat een kunstmatig grote balans wordt gecreëerd die een vertekend beeld geeft van de financiële situatie. Met name het EV neemt enorme vormen aan: rijk op papier, arm in de portemonnee. Een argument in het verlengde hiervan is dat woningbedrijven die exploiteren voor de hele lange termijn en nauwelijks verkopen, de marktwaarde nooit realiseren. En daarom sturen ze niet op marktwaarde, maar op kasstromen.

Terug naar de vraag, wat heeft het nu opgeleverd voor de sector en de huurders? Ik zou het niet zo goed weten en denk dat we onszelf serieus ook de vraag moeten stellen wat nadelen zijn van marktwaarde voor de sociale sector. Ik herken veel in de bezwaren die hiervoor zijn genoemd. Marktwaarde waardering is onmisbaar bij een financieel gedreven dynamische portefeuillestrategie, met relatief veel aan- en verkoop. Maar hadden we niet juist afgesproken dat de sociale sector gewoon weer saai en degelijk goedkope woning gaat verhuren aan mensen met een kleine beurs? En is het onlogisch dat bij een ‘winst’ van € 13 miljard iemand aan de schatkist denkt?