Het onderzoek is gestart in opdracht van Staalfederatie Nederland om beter inzicht te krijgen in de behoeften die woningcorporaties hebben om hun bestaande woningvoorraad op peil te houden en te verbeteren. Uit het onderzoek blijkt verder dat de corporatiesector voorziet dat een woning een gemiddelde levensduur heeft van 50 tot 65 jaar van bouw tot sloop, wat structureel korter is dan de praktijk de afgelopen decennia heeft aangetoond. Bovendien ziet de sector in de komende twintig jaar de sociale huurvoorraad in omvang afnemen, gaat nieuwbouw slechts nog kleinschalig plaatsvinden en zal de financiële ruimte om te investeren verminderen.

Van de respondenten geeft 43 procent aan te verwachten dat de sociale huursector in de komende twintig jaar in omvang zal afnemen, en geeft 65 procent aan dat de financiële ruimte om te investeren in de woningvoorraad zal afnemen. De afdelingen beheer en onderhoud zijn minder negatief over de financiële ruimte, een indicatie dat ook in financieel opzicht het zwaartepunt zal verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. De verwachting van de nieuwbouwontwikkeling ondersteunt dit: volgens 70 procent van de respondenten zijn de grootschalige nieuwbouwontwikkelingen passé en gaat nieuwbouw uitsluitend nog op kleine schaal plaatsvinden. Eenderde van de medewerkers van stedelijk georiënteerde corporaties geeft aan nog wel mogelijkheden voor grootschalige nieuwbouw te zien in de komende twintig jaar. Een deel van deze opgave zal naar verwachting in de vervanging van bestaande woningen worden gerealiseerd.

De respondenten geven aan individuele klantbenadering, vergrijzing en duurzaamheid als belangrijkste thema’s voor de toekomst te zien. Een meerderheid van de corporatiemedewerkers geeft aan dat bewoners zo veel mogelijk mee moeten kunnen denken over het beleid rondom hun woning en dat vraaggestuurd onderhoud en vraaggestuurde woningverbetering ook in de sociale huurvoorraad mogelijk moeten zijn. Vooral in de landelijke gebieden en bij kleinere corporaties gaat vergrijzing van grote invloed zijn op het  beleid. Toch geven ook de respondenten van stedelijk georiënteerde en grotere corporaties aan vergrijzing belangrijk te vinden: het thema eindigt ook bij deze groepen in de top drie. 70 Procent van de respondenten geeft aan dat in de toekomst zo veel mogelijk woningen levensloopbestendig dienen te worden gemaakt.

Als laatste thema in de top drie wordt duurzaamheid genoemd. Het gaat hierbij niet alleen om zaken als energiebesparing, maar ook om levensduur van het vastgoed en woningkwaliteit. Het opraken van de voorraad fossiele brandstoffen baart een meerderheid van de respondenten zorgen en 40 procent geeft aan dat terugdringen van de CO2-uitstoot een kerndoel is bij ieder nieuw project dat gestart wordt.

De corporatiemedewerkers schatten de levensduur van een grondgebonden woning op 65 jaar en van een gestapelde woning op 50 jaar. Tevens geven de respondenten aan voor alle woningtypen renoveren voor een periode van 25 jaar kansrijker te vinden dan een hoog niveau renovatie voor een periode van 50 jaar. Bij een levensduur van 50 tot 65 jaar op een voorraad van 2,88 miljoen huurwoningen zouden er jaarlijks 44.000 tot 58.000 woningen vervangen moeten zijn door nieuwbouw, terwijl er in de afgelopen jaren slechts circa 20.000 woningen per jaar aan de voorraad onttrokken zijn.  Sloop en vervanging gaan in de sociale woningbouw dus aanzienlijk minder snel dan volgens het levensduurperspectief van de corporatiesector wordt ingeschat, met een langere noodzakelijke levensduur van het bezit tot gevolg. De corporatiesector zou er daarom verstandig aan doen om bij levensduurverlengende ingrepen verder vooruit te kijken dan de gebruikelijke 25 jaar en eerder te kiezen voor een hoog niveau renovatie in combinatie met een langere exploitatieduur.

Bron: USP Marketing Consultancy