Om maar direct met de deur in huis te vallen: renoveren kost geld. Maar aan de andere kant levert het ook iets op: een betere staat van onderhoud, een mooier uiterlijk, meer comfort, meer gebruiksgemak en een lagere energierekening en minder CO2 uitstoot. Met de juiste balans in kosten en baten zouden renovaties aan de lopende band uitgevoerd kunnen worden. Toch loopt het niet storm met het daadwerkelijke aantal verbeterde woningen. Terwijl er sinds 2009 constant programma's lopen die het opschalen van duurzame renovatie initiëren en subsidiëren. Wat is hier aan de hand?

Een belangrijke oorzaak is dat een renovatieopgave vaak als een simpele opgave wordt gezien. Men beschouwt renovatie als een samengesteld product met alles wat er nodig is om een woning gerenoveerd te noemen. Denk aan nieuwe kozijnen, het isolatiemateriaal, de aangebrachte zonnepanelen en natuurlijk de arbeid die daarvoor nodig is. Op zich een hele opgave. Want als we het hebben over arbeidscapaciteit, materialen en het benodigde materieel, ziet iedereen die het nieuws volgt dat het op deze onderdelen de bocht uit vliegt. Kostprijzen van materialen stijgen gigantisch[i] en er is een schreeuwend tekort aan technisch opgeleide mensen in de bouw[ii]. Er wordt volop ingezet om deze problemen op te lossen. We zoeken naar manieren om materialen collectief in te kopen en arbeid slimmer te organiseren. Daarbij lijkt prefabricage en montage het toverwoord te zijn. Er worden zelfs complete fabrieken gerealiseerd die componenten leveren voor nieuwbouw en renovatie van woningen. Toch is het maar de vraag of dit de juiste oplossing biedt voor de versnelling en opschaling van de renovatieopgave.

De kosten van een renovatie gaan verder dan alleen de kosten voor arbeid, materiaal en materieel. Naast deze directe bouwkosten zijn er proceskosten die samenhangen met het realiseren van het product[i]. Denk aan algemene bouwkosten, waaronder werkvoorbereiding, coördinatie, bedrijfskosten, winst en risico. Daarnaast zijn er bijkomende kosten. Deze kosten gaan deels over afdrachten, zoals heffingen, verkoopkosten, aansluitkosten. Maar hier zitten ook de advieskosten bij, zoals: Flora en Fauna, Asbest, Constructie. Het is een hele verzameling van werkzaamheden die nodig zijn voor een renovatie. En dan zijn we er nog steeds niet. Voordat een renovatieproject van de grond komt wordt er bijvoorbeeld nog initiatief genomen, het plan wordt in de organisatie opgenomen, verschillende scenario's worden beschouwd, en na lange tijd van wikken en wegen zal er een definitieve keuze uitgewerkt worden. Bij corporaties ligt dat natuurlijk anders dan bij particuliere eigenaren, maar bij beiden kost dat geld en tijd

In feite hebben we het tot nu toe over renovatie als onderdeel van technisch beheer van een woning, een samenspel van product en proces. En dat is natuurlijk waar de bouw lang op gedraaid heeft. Vanaf de jaren ’70 kwam technisch onderhoud steeds meer naar voren en werd gezocht naar de optimalisatie van die maatregelen. Dat heeft er onder meer toe geleid dat niet alleen bij calamiteiten onderhoud werd gepleegd, maar dat er preventief onderhoud kwam. Dit preventief onderhoud was gebaseerd op zichzelf staande maatregelen die stapsgewijs veranderden naar planmatig onderhoud en renovatie. In de laatste jaren zien we een trend om die technische opgave nog efficiënter te maken. Programma’s zoals resultaatgericht samenwerken en het ontwerpen van onderhoudsconcepten zijn beide succesvolle voorbeelden om gestructureerd het beheer van woningen aan te pakken. Het is het domein van de technisch beheerder.