Het Krachtstation in Utrecht is een oud ROC gebouw in de wijk Kanaleneiland dat huisvesting biedt aan 217 studenten en tien bedrijven uit de wijk. De tot de verbeelding sprekende 'kuil' midden in het pand, waar duizend mensen kunnen samenkomen, staat volledig tot de beschikking van de wijk en haar bewoners. Tijdens de Dag van de Bewoner op 23 november is Renda hier te gast.
Dat is het hart van de onderneming en waar het allemaal omdraait: het laten samenkomen van diverse (groepen)mensen gecombineerd met ondernemerschap in de wijk. Bedenker en mede-eigenaar Nathan Rozema: “Bij gebiedsontwikkeling zie je dat we veel creëren voor the have’s en niet voor de not-have’s. Wij hebben dat hier omgedraaid. Dit gebouw kiest voor wat ze noemen de ‘onderkant’ van de samenleving, wat door professionals vaak gezien wordt als een ‘lastige doelgroep’.”
Nathan Rozema, sociaal geograaf, is samen met twee anderen (Hik ontwerpers en Van der Leij) en een sociale belegger eigenaar van het pand dat een oppervlakte heeft van 13 duizend vierkante meter. Het verdienmodel is even uniek als eenvoudig: er worden 217 studentenkamers verhuurd voor een bedrag van 245 euro per maand. Dat is 20% goedkoper dan de norm aan de hand van het WWS puntenverhuurstelsel, maar een gezonde financiële basis van de exploitatie. De student kan met 50 uur klussen ook nog 10% korting op de huur ontvangen zolang hij/zij er woont.
De bedrijven huren voor 50 euro per vierkante meter per jaar, meer dan de helft goedkoper dan waar ook in de stad of wijde omgeving. Door lage vaste lasten te creëren kunnen ondernemers uit de wijk hier hun bedrijf vestigen. Nu zijn er vier sportverenigingen actief en huisvest het Krachtstation onder andere het onderzoeksbureau van Rozema, een zorg-initiatief voor dagopvang van Marokkaanse ouderen, een welzijnsorganisatie die dagbesteding voor allochtone ouderen verzorgt en de Stichting Trendy, de sfeerbeheerders en bruggenbouwers van de wijk. Ook worden zij ingehuurd om het beheer, klein onderhoud en de schoonmaak van het gebouw te regelen.
De business case geldt voor 20 jaar en is gebaseerd op het belangrijke uitgangspunt, ook voor de betrokken belegger: genoeg-is-genoeg. Niemand verdient hier een toprendement. Het doel is een gebied te ontwikkelen voor bewoners en ondernemers uit dit gebied, aangesloten op hun behoeften en leefwerelden. Rozema: “Traditioneel zijn veel projectontwikkelaars en beleggers geïnteresseerd in hoge rendementen en liefst op een zo kort mogelijke termijn. Het zijn net sprinkhanen; ze zijn hier tijdelijk en brengen niets. Je ziet het hier op Kanaleneiland overal om je heen: vele nieuwe woningen voor starters, hipsters en yuppen. Het Krachtstation heeft een rol om deze nieuwe doelgroepen te verbinden met de bewoners van Kanaleneiland.”
De veelkleurige kuil wordt gratis verstrekt aan deze bedrijven maar ook aan anderen uit de wijk. Voor derden, van buiten de wijk, wordt wel een vergoeding gevraagd als ze de kuil voor hun evenement willen gebruiken. Iedereen is meer dan welkom. Rozema: “We leven een beetje met de Robin Hood gedachte: the have´s verleiden om hier hun geld uit te geven zodat de ondernemers uit de wijk er aan kunnen verdienen.” Als onderzoeker weet Rozema dat de ontmoeting tussen de diverse leefwerelden niet van zelf gaat. Het Krachtstation doet moeite om de diverse bewonersgroepen bij elkaar te brengen. De overbuurman van het Krachtstation, de politie, wil graag een gezamenlijke maaltijd organiseren in de kuil. De iftar, zoals de maaltijd na zonsondergang tijdens de ramadan wordt genoemd, is voor alle relaties uit de wijk van de politie. Stichting Trendy, onder leiding van Hassan en Karim, zorgt voor een prachtgezelschap van Marokkaanse jongeren, studenten, ouderen, jongeren, gemeenteambtenaren en collega´s uit het sociale domein. De catering wordt uiteraard verzorgd door ondernemers uit de wijk. Rozema: “Ik zie het Krachtstation als instrument om tweedeling verder tegen te gaan. Zonder een cent subsidie en dus duurzaam. Door deze ervaring ben ik positief over sommige beleggers gaan denken. We zijn geïnteresseerd in potentiële Krachtstations in heel Nederland en delen graag onze kennis en ervaring.”
Reacties