Eigenaar-bewoners zagen hun woning in waarde dalen en steeds meer huurders lopen het risico de huur niet meer te kunnen betalen. Dit komt vooral door inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Ook is het voor huurders met een laag inkomen moeilijker om een sociale huurwoning te vinden omdat er meer woningzoekenden per aangeboden sociale huurwoning zijn. In de stedelijke regio’s en met name in de noordelijke Randstad zijn de financiële kwetsbaarheid het grootst.

Huurders die willen verhuizen zijn vooral aangewezen op de sociale huursector (huurprijs tot €699,48 p.m.). En juist in deze sector is de toegankelijkheid in de periode 2002-2012 iets afgenomen. Per aangeboden sociale huurwoning waren er in 2012 gemiddeld bijna vier woningzoekenden met een laag inkomen; in 2002 waren dit er nog ruim drie.

Ook hebben steeds meer huurders een inkomen dat ontoereikend is voor de netto huur en de kosten van levensonderhoud. In 2012 had 13% van hen (ca. 384.000 huurders) een betaalrisico; een verdubbeling ten opzichte van 2002. Steeds vaker worden sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een laag inkomen met huurtoeslag. Juist deze huishoudens hebben vaker een betaalrisico. In 2002 was dit ‘slechts’ 6% van de huurtoeslagontvangers, in 2012 circa 21%.

Het is onzeker of een economisch herstel zal resulteren in een afname van de betaalrisico’s onder huurders. Dit is ook afhankelijk van andere ontwikkelingen als zorgpremies, kosten van voeding en energie en het woonbeleid. Het is denkbaar dat de recente jaarlijkse huurverhogingen, die boven de inflatie mogen uitstijgen, voor sommige huurders te veel blijkt te zijn. Met name voor huurders die net niet (meer) in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Ondanks verdampte overwaarden lijkt de schade beperkt te blijven voor huiseigenaren. Hoewel de werkloosheid in de afgelopen jaren is opgelopen en de reële inkomens zijn gedaald, heeft het gros van de eigenaar-bewoners nog altijd een inkomen dat toereikend is voor de maandelijkse netto hypotheeklasten en de meest basale uitgaven voor levensonderhoud. In 2012 had 3% ofwel 126.000 eigenaar-bewoners een betaalrisico. Dit percentage is redelijk stabiel in de periode 2002-2012 en veel lager dan onder huurders.

Als gevolg van de daling van de huizenprijzen lopen wel steeds meer eigenaar-bewoners bij verkoop van de woning het risico op een restschuld. In 2012 had bijna een kwart van alle eigenaar-bewoners een potentiële restschuld; vier keer zoveel dan in 2002. In totaal stonden in 2012 bijna 1 miljoen koopwoningen onder water.

Deze restschuldproblematiek is in grote delen van het land vermoedelijk van tijdelijke aard. Door ander overheidsbeleid zal, in combinatie met een voorzichtig herstel van de huizenprijzen, op termijn naar verwachting het aantal potentiële restschulden verminderen.

Het zijn vooral de meer stedelijke regio’s waar relatief veel huishoudens wonen met een potentiële restschuld en/of een betaalrisico en waar de toegankelijkheid van de woningmarkt te wensen overlaat. Vooral Amsterdam en aangrenzende regio’s tellen relatief veel kwetsbare huishoudens. In deze regio’s staan de koopwoningen vaker en dieper onder water en hebben huurders naar verhouding vaak een betaalrisico. Hier is bovendien het woningaanbod in de huur- en koopsector voor vele woningzoekenden minder toegankelijk.

Dat stedelijke regio’s relatief veel kwetsbare huishoudens tellen, komt onder andere door de jonge bevolkingsopbouw. Juist jonge huishoudens hebben vaker een potentiële restschuld, een betaalrisico en minder mogelijkheden op de woningmarkt.