Voor middeninkomens is de inkomenseis die wordt gehanteerd een belemmering om een woning in de vrije sector te huren, zo blijkt uit onderzoek van WoningNet. Het recente plan Wonen 4, is een initiatief om de woningmarkt integraal te hervormen, met als doel om de huur- en koopmarkt dichter bij elkaar te brengen. Dit zou de doorstroming moeten bevorderen en zo starters en middeninkomens meer perspectief bieden. WoningNet onderzocht de mogelijkheden voor huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt.
In de onderzochte woningmarktgebieden*, waren op 31 december 2011 zo’n 800.000 ingeschreven woningzoekenden. 72.000 van hen hadden een middeninkomen (tussen € 33.614 en € 45.000). Voor het onderzoek is onderscheid gemaakt tussen de lage en hoge middeninkomens. Lage middeninkomens vielen in 2011 tussen € 33.614 en € 38.000, hoge middeninkomens verdienen € 38.000 tot € 45.000. Beide groepen zijn ongeveer gelijk qua grootte.
Uit het onderzoek komt naar voren dat de mogelijkheid om een sociale huurwoning in de regio Utrecht te huren voor middeninkomens aanzienlijk is afgenomen. In de regio waren in 2011 ruim 22.000 mensen met een middeninkomen op zoek naar een woning. Zij vormen 11 procent van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden. Dat lijkt in eerste instantie positief, want de Europese beschikking schrijft immers voor dat 10 procent van het aanbod beschikbaar moet zijn voor woningzoekenden buiten de doelgroep.
De keerzijde is echter dat deze groep in 2010 nog kon reageren op 3533 woningen, maar in 2011 nog op 625 woningen (daling van 82 procent). Niet alleen neemt het beschikbare aantal woningen af, het aanbod beperkt zich bovendien tot een paar gemeenten, stelt WoningNet. Het aantal reacties per woningzoekende neemt juist toe. Tegelijkertijd is het aantal middeninkomens dat actief zoekt in de regio Utrecht meer dan gehalveerd.
Daarnaast is het zo dat het inkomen in de sociale huursector anders wordt berekend dan in de vrije sector. In de sociale huursector is het totale inkomen een optelsom van het inkomen van alle leden van het huishouden. De vrije sector rekent met het hoogste inkomen, plus meestal circa 40 procent van het aanvullende inkomen. Op basis van deze rekenmethode heeft maar liefst 75 procent van de middeninkomens een laag middeninkomen, waardoor het een stuk moeilijker wordt om aan de inkomenseisen te voldoen. Meerpersoonshuishoudens met een samengesteld inkomen ondervinden hiervan de grootste hinder.
De woonquote (vrije sector) bepaalt het deel van het inkomen dat redelijkerwijs aan huur kan worden besteed. Binnen de sociale sector heet dit de netto huurquote en deze is 26 procent. In de literatuur over de vrije sector schommelt de woonquote tussen de 30 en 37 procent. WoningNet is uitgegaan van 37 procent.
Bron: WoningNet Onderzoekt
In 2011 kwamen zo’n 4000 vrije sector huurwoningen via Rooftrack op de markt, de grootste aanbieder in de vrije sector huurwoningen van corporaties. De helft daarvan heeft een huurprijs tot € 800 en meer dan 80 procent heeft een huurprijs tot € 1000. Dit zorgt ervoor dat met de maximaal redelijke huurgrens als uitgangspunt (figuur) de helft van alle woningen niet bereikbaar is voor de middeninkomens. Voor een huishouden met bijvoorbeeld twee inkomens van € 25.000 en € 20.000, is slechts 14 procent van het vrijesectoraanbod bereikbaar. Wanneer de inkomenseis wordt losgelaten, stijgt dat percentage naar 53 procent.
Het onderzoek WoningNet Onderzoekt is een publicatiereeks van WoningNet, een reeks waarin trends en ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor het voetlicht worden gebracht. De gepubliceerde bevindingen zijn gebaseerd op deskundig onderzoek. Lees het volledige rapport hier.
*De onderzochte woningmarktgebieden zijn Almere, Gooi en Vechtstreek, Groningen, Hengelo, Regio Utrecht, Stadsregio Amsterdam en WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal).
Reacties